土地活用おすすめランキングTOP10！初期費用0円でできる土地活用も紹介

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土地活用を始めるなら、一体どれを選べばよいのでしょうか。多額の初期投資をしても、きちんとシミュレーションをおこない戦略を立てていないと、いつまでも初期費用を回収できない可能性もあります。

しかし、いつまでも悩んでいては固定資産税や手入れなどの維持費がかかり続けて、出費は増すばかりです。

そこで本記事では、土地活用のおすすめをランキング形式で紹介。活用方法を決めるチェックポイントや始め方も解説するので、ぜひ参考にして資産を増やしていきましょう。

土地活用おすすめランキング一覧

土地活用のおすすめを、初期費用・収益性・節税効果の3項目で独自に5段階評価。TOP10の土地活用は次のようになっています。

※初期費用はスコアが高いほど安いことを示しています
※立地や土地の広さで異なるため、あくまでも参考数値となります

初期投資は安いほど始めるハードルが下がります。融資を受けて自己負担を減らせるものもありますが、金利の負担分だけ総額の出費は増えるでしょう。

収益性は、坪単価でどれだけ利益が期待できるかを評価しています。土地に建物を建てて活用をするほうが、収益性が高くなる傾向です。

節税効果は、始めた土地活用でどれだけ相続税や固定資産税を節税できるかの評価です。建物と土地のどちらを貸すのかで、節税効果は変わります。

土地活用おすすめランキングTOP10

ランキングTOP10の土地活用について、おすすめの人や特徴、初期費用・収益性・節税効果の評価を解説していきます。

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1位：アパート経営

アパート経営は、単身者をメインターゲットに、毎月一定の賃料を得る土地活用です。管理をすべて委託でき、自宅から遠方の土地でも負担なく始められます。60坪程度の広さがあり、主要交通機関が近い土地ならアパート経営に向いています。

新築を建てる場合、木造の場合は坪あたり40～90万円、鉄骨造で坪あたり50～100万円の初期費用です。ワンルームなどで部屋数を増やすと、坪あたりの収益性は高まります。アパート経営の利回りは5％～8％程度が理想です。

土地に他人に貸す建物があることで相続税の評価額は下がり、固定資産税の優遇措置を得られます。

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2位：賃貸マンション経営

賃貸マンション経営は、アパート経営と同様に賃料を得る仕組みですが、規模は大きく1億円以上の初期費用は想定しておきましょう。利回りだけを見ると新築で5％以下もあり得ますが、初期投資が高額な分、収益性は高い土地活用になっています。

融資を受ける際は、安定した家賃収入で返済できるかが重要になります。他の賃貸経営で実績があれば、審査に通りやすいでしょう。

土地に賃貸物件があるので、節税効果はアパート経営と同様です。収益があるので確定申告もして節税に努めてください。

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3位：貸店舗経営

貸店舗経営は、ビルのワンフロアや建物そのものを法人に貸し出して賃料を得る土地活用です。ビルを1棟建てると億単位の初期費用になりますが、内装や設備は利用する事業者がデザインするため、負担を抑えられます。

賃料は、アパートやマンションといった居住用の1.5～2倍が相場で、収益性は高いです。長期利用も見込めますが、新規利用者は居住用より見つかりにくいです。空室でも返済に支障がでない資金力が必要になります。

節税効果は、相続税に対しては有効ですが、居住用で使われていないため固定資産税の軽減措置は適用されません。

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4位：コインランドリー経営

コインランドリー経営は、土地に建物や各種設備を用意し、利用者から収益を得る土地活用です。初期費用は建設費込みで数千万円かかります。フランチャイズであれば経営の知識がなくとも、始めやすいです。

収益性は、景気の影響を受けにくく人件費がかからないため、利回りで15％程度を期待できます。しかしアパートやマンションのように土地の高さを活かせない分、坪単価では稼ぎにくいでしょう。

節税効果は、中小企業投資促進税制や中小企業経営強化税制で設備投資の税の優遇があります。また法人経営していると、所得税より税率の上限が低い法人税が適用され、個人で納税しているよりお金を残せます。

5位：駐車場経営

駐車場経営とは、駐車場の利用者から利用料を稼ぐ土地活用です。土地を所有していれば、初期費用は0円で始めることも可能で始めるハードルは低いです。

基本的に土地を平面としか活用できず収益性は低いですが、立地によって利回りは5～30％と幅広い傾向です。上手くいけば短期で初期費用を回収できるでしょう。建物がないため他の土地活用への転用が容易です。土地の形の悪さは関係なく、数台分の駐車ができるなら検討してみましょう。

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6位：賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は、アパートやマンション、貸店舗向けの建物の一部を自宅にして、残りの部分で賃料を得る土地活用です。初期費用は建物の規模で変動し、自宅部分にこだわっていると、通常のマンションより高額になります。

収益性は、全部屋を賃貸にできないため下がります。住宅部分が全体の50％以上を占めていると、住宅ローンを利用できます。不動産投資ローンより金利は低く、マイホームの返済に賃料を充てられます。

節税効果は、相続税と固定資産税に加え、住宅ローン控除で所得税もお得です。事前の申請が必要ですが、青色申告特別控除にすると、白色での申告より控除額も増やせます。

7位：事業用定期借地

事業用定期借地は、事業者に数十年単位で土地を貸し出し、地代収入を得る土地活用です。土地を貸し出すだけのため初期費用はかからず、事業者は商業施設やオフィスなどを建て地代を支払います。

地代の相場は土地の価格の4～5％で、収益性は高くありません。景気による暴落はないため、安定収入が目的で始めるのがよいでしょう。

相続税の節税効果は更地よりはあります。土地活用の目的が節税であれば、別の方法も検討してください。

8位：戸建賃貸

戸建賃貸は、所有する土地に戸建てを建て、利用者から賃料を得る土地活用です。初期費用は、ある程度の型が決まったハウスメーカーに依頼しても、1,000万円程度は必要になります。レイアウトの工夫次第では、狭く形の悪い土地でも戸建を建てることができるでしょう。

入居者は1家庭だけのため、アパートやマンションより収益性は落ちます。しかし、戸建てはファミリー層がターゲットのため、1度入居者が決まると長期で利用してくれる可能性が高いといえます。

節税効果は、他の賃貸経営と大差ありません。土地の固定資産税は最大で更地の6分の1にできます。

9位：トランクルーム経営

トランクルーム経営は、所有する土地にコンテナの設置などをおこない、利用者から毎月賃料を得る土地活用です。屋外なら初期費用は数百万円でも始められます。

賃料は1区画あたり月で4,000円程度のため、収益性は高くありません。しかし、契約者が頻繁に現地を訪れることはないため、居住用には向かない土地でも活用可能です。

トランクルーム経営で期待できるメインの節税効果は、減価償却です。各設備で償却期間は決まっており、5～10年程度で恩恵はなくなります。

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10位：太陽光発電

太陽光発電は、土地に太陽光パネルを設置し、業者へ売電する土地活用です。田舎で周囲に人が住んでいない広い土地でも、日当たりがよければ収入を得られます。

初期費用の平均額は、10kW以上の産業用太陽光発電で1kWあたり23.6万円です。売電価格は年々下がり、2023年度は10kW以上の産業用太陽光発電で1kWhあたり9.5～10円となっています。高額な稼ぎは望めませんが、集客不要で収益は安定します。

設備費の減価償却や管理費の経費計上で、所得税の節税は可能です。しかし土地の固定資産税は更地と変わらず、節税効果は低いです。

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土地の活用方法を決める3つのチェックポイント

実際に土地活用を始めるのは、次の3つをチェックしてからにしましょう。

• 立地やニーズに合った土地活用か
• 収益を見込めるか
• 管理のしやすさ

立地やニーズに合った土地活用か

どの土地活用も、立地やニーズにあったものを選ばないと、稼ぎにつながりません。自身がやりたいことで選んでいては、維持費の出費だけが続きます。

都市部・郊外・田舎の3つで、向いている土地活用を分類すると、次のようになっています。

土地の広さや形も関係してくるため、分類は参考程度にして、残り2つのチェックポイントも使って厳選をしてください。

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収益を見込めるか

収益が見込めるかは、次の式で実質利回りを求めることから始めます。

実質利回りが高いほど、初期投資を短期間で回収可能です。年間の収益は現実的な数字の想定が必要で、賃貸経営の場合は空室リスクも考慮します。

ただし、実質利回りが高いからと言って、利益が高額になるわけではありません。利回りが同じでも、初期費用が高いほうが利益も高額になります。

例えば、マンション経営は駐車場経営より利回りは低いですが、初期費用が高額のため一般的に稼ぎは高くなる傾向です。

管理のしやすさ

稼げる土地活用を始めても、管理に手間がかかっていれば、続けるのが難しく本業にも支障が出るでしょう。そのため、管理の手間を減らしたいならば管理をしやすく、可能ならば不労所得にできるものを選ぶとよいです。

ランキングTOP10の土地活用は、いずれも管理不要か委託が可能なものばかりです。特に遠方の土地の場合は、現地にいく交通費や時間は負担になりやすいので、管理のしやすさを重視しましょう。

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土地活用をする際の注意点

土地活用に成功すると、長期的に資産を増やせ、次の世代にも引き継げます。後悔をしないために、次の3つに注意を払いましょう。

• 相談する業者を厳選する
• 後悔しないために収益をシミュレーションする
• 法律や制限について事前に確認しておく

相談する業者を厳選する

初めての土地活用では、業者に相談をしないと収益を得るまでに時間がかかります。業者はいくつもあり、相談先を間違うと適切なアドバイスをもらえません。厳選は次の5つの基準でおこないましょう。

• 対応エリア
• 対応可能な土地活用
• サポート体制
• 口コミ・評判
• 担当との相性

同じ土地活用でも、相談した業者によってプランや収益が変わってきます。口コミ・評判はSNSなども活用し、担当者とは実際に話をして相性を確認してください。

どの土地活用をしたいのか絞り込めていない人は、土地活用プランの一括請求サービスを利用するとよいです。立地や活用目的、予定時期などを入力すると、具体的なプランの資料を集められます。

後悔しないために収益をシミュレーションする

おすすめの土地活用でも100％成功する保証はなく、将来の収入低下はおこり得ます。初期費用の安さなどでリスクが少ないものでも、運用期間の総額の収益が少なければ、せっかく始めたのに後悔してしまうこともあるでしょう。

後悔しないためには、できるだけ具体的な数字で収益をシミュレーションし、複数の土地活用を比較しておくとよいです。融資を受けるならば、最新の金利も確認しましょう。

法律や制限について事前に確認しておく

建築基準法により、それぞれの土地で建物を建てられるかや、どの程度の規模の建築が可能なのかが制限されています。事前に次の項目は確認しましょう。

• 用途地域：住居や商業などの用途の混在を防ぐ区分
• 建ぺい率：土地に建物を建てられる割合
• 容積率：延べ床面積として認められる割合

土地の制限についての確認は、所有する土地がある地域を管轄する自治体で、窓口に問い合わせをするか公式サイトで調べましょう。用途地域は5年ごとに見直しがあるので、最新情報を確認してからどのような土地活用をするか検討しましょう。

土地活用の基本の始め方

土地活用を始める流れは次の3ステップです。

1. 土地活用業者に相談
2. プランを検討して契約
3. 申請・工事を済ませ土地活用を開始

各ステップで何をするのか具体的にみていきましょう。

1：土地活用業者に相談

まずは、どのような土地活用が適しているのか、業者に相談をします。相談先は不動産会社やゼネコン、設計事務所、工務店、ハウスメーカーなどです。相談先の絞り込みには、土地活用プランの一括請求サービスを利用するとよいでしょう。

業者には伝えた希望を踏まえ、市場調査をしてもらいます。節税や収益重視など、土地活用の目的を明確にしておくと、調査の方向性も定まります。立地や土地の広さから、想定外の費用が必要のケースもあるため、予算の上限も決めておくとよいです。

2：プランを検討して契約

ニーズから土地活用方法を絞り込めたら、具体的なプランの検討に入ります。アパート経営であれば、ターゲットや部屋数、間取り、設備、想定賃料など、プランを複数業者で作成します。

この段階であれば、まだ費用は発生しません。プランを比較して希望を満たせるところと正式に契約を結びます。他の業者へははっきりと辞退の連絡を入れておくと、いつまでも営業電話をかけられずに済むでしょう。

3：申請・工事を済ませ土地活用を開始

契約した内容で土地活用が始められるよう、業者に各種の申請や工事を手配してもらいます。アパートやマンションのような賃貸ならば、管理の委託先も決め完成に合わせて集客もしておきましょう。

規模の大きな建築物が必要だと、開始まで1年以上かかるケースがあります。

まとめ

土地活用は、始めるものによって多額の初期費用が必要で、回収は早くても数年かかります。適当に選んでしまうと、希望の収益は得られず簡単にやめられません。

紹介してきた土地活用のランキングやチェックポイント、注意点を参考に、最適な方法を見つけてください。成功すると、次の世代にも不労所得の恩恵を残せます。