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マンションの購入や売却を考えている人にとって、マンション価格の推移は見逃せない情報の1つです。生涯で売買するものの中でトップクラスな金額となるマンションは、取引のタイミングによって、数百万円の差額になる可能性も少なくありません。
そこで本記事は、2023年の最新情報用いたうえで、直近の新築・中古マンション価格の推移や変動要因、高く売却するポイントを紹介します。最適な売買のタイミングを見極めるためにも、ぜひ参考にしてください。
- 2023年最新のマンション価格の推移
- 首都圏・関西圏での新築マンションの価格推移
- 首都圏・関西圏での中古マンションの価格推移
- マンション価格の推移が伸びている要因
※本記事は専門家の監修のもと作成しています。監修者情報はこちら。
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株式会社棚田リーガルホールディングスグループCEO 棚田行政書士さん |
| 行政書士、宅地建物取引士、マンション管理士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士などの資格を保有する専門家。チャンネル登録者数14万人となる「棚田行政書士の不動産大学公式チャンネル・宅建」のYouTubeを運営（2023年6月現在）。 YouTube｜詳しくはこちら |
※J-Nav不動産メディアでは、専門家に直接取材を行い、意見を取り入れることで、信憑性の高い情報をお届けできるように取り組んでいます。
編集部：小原
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マンション査定を得意とする不動産一括査定サイトを知りたい人は以下の記事も参考にしてください。
関連記事：マンション査定サイトおすすめ11選を徹底比較！サイトの選び方や注意点も紹介
目次
【2023年最新】全国のマンション価格の推移
国土交通省が毎月発表している、全国の年間約30万件の取引データから算出した不動産価格指数によると、マンション価格は次のように推移しています。
住宅全体が右肩上がりの傾向にありますが、マンションだけが大きく右肩上がりに伸びていることがわかります。
マンション価格は2013年頃から上昇が続き、2023年7月時点で190.5になっていることから、2010年頃と比べて約1.8倍になっています。諸外国に比べると、日本の平均年収は伸び悩んでいる傾向になりますが、反対にマンションの需要は伸びていることがわかります。
新築マンションの価格推移【2019年7月～2023年7月】
大きな流れとしては上昇傾向ですが、月によっては下降もしています。まずは新築マンションの推移が気になる人向けに、2021年7月から2023年7月の価格推移を解説します。東京（首都圏）や大阪（近畿圏）での価格推移をみていきましょう。
“参考：不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向2023年9月度」”
東京（首都圏）の新築マンション価格の推移
住宅や不動産業界の情報を発信している不動産経済研究所が2023年10月に発表したデータによると、2021年7月から2023年7月の首都圏の新築マンション価格は、上記グラフのようになっています。
季節によって価格の変動幅は大きく、最大で約7,500万円です。年間を通して上下を繰り返しており、若干の右肩上がり程度といえるでしょう。
2020年にはコロナウイルスのまん延、2021年には東京オリンピックの開催がありましたが、大きな変動はなかったことがわかります。
大阪（近畿圏）の新築マンション価格の推移
首都圏のマンション価格の推移と同様に、不動産経済研究所が2023年10月に発表したデータを上記グラフに記載しています。
首都圏と比べると1000万円ほど低い値を価格を推移しており、若干右肩上がりの傾向であることがわかります。
近畿圏のマンションも首都圏と同様、常に価格変動を繰り返しており、差が大きいときでは1,000万円以上開いています。価格域は3,000万～4,000万円台に収まっており、首都圏で新築マンションを購入するよりはお手軽に購入可能です。
中古マンションの価格推移【2021年7月～2023年9月】
中古マンションの価格推移は、これから物件を購入したい人、売却したい人の両方に必要な情報です。新築マンションと同様に、東京（首都圏）と大阪（近畿圏）での、2021年7月～2023年9月のデータを見ていきましょう。
東京（首都圏）の中古マンション価格の推移
中古マンションの価格は、国土交通大臣によって指定された指定流通機構が毎月発表中です。不動産業者などで構成され、全国の地域ごとで4つの機構にわかれています。
東京を含む首都圏の中古マンション価格の推移は、東日本不動産流通機構が2023年10月に発表した「月例マーケットウオッチ：2023（令和5）年09月度」によると、上記グラフのような推移となっています。
新築マンションの価格変動幅と比較すると、中古マンションの価格変動は少ないといえるでしょう。価格は、2022年9月の4,421万円から1年で約200万円上昇し、2023年9月で4,618万円です。
大阪（近畿圏）の中古マンション価格の推移
大阪を含む近畿圏の中古マンション価格は、近畿圏不動産流通機構が2023年10月に発表した「マンスリーレポートダイジェストNo.130」をもとに上記グラフを作成しました。
近畿圏も、年間で見ると2022年9月の2,727万円より、1年で約100万円の上昇が見られ、2023年9月の2,848万円です。しかし、首都圏と比べると上昇幅は小さく、前月比がマイナスになる月が多い傾向にあります。月単位で考えると、マンション価格の推移を予想して購入や売却のタイミングの見極めは難しいといえるでしょう。
これからマンション価格はどう推移していく？
上記で紹介してきたマンション価格の推移は、2023年9月までの傾向です。マンションの購入や売却を検討しだしたばかりの人にとっては、今後の動きが重要です。
結論からお伝えすると、2023年11月現在、これからのマンション価格は「下落する可能性は低い」と考えられています。
不動産経済研究所が長年発表している新築マンション価格の推移を確認すると、1980年台後半から1990年代は、不動産バブルの影響で高騰暴落がありました。しかし1973年から2023年までの約50年間は暴落が起こることなく長期的に上昇傾向です。
この点を考慮すると、短期的な下落が起きたとしても、上昇の大きな流れは簡単に変わらないでしょう。不動産バブルの前例のように暴落の可能性も0ではないため、上昇傾向が続く可能性が高いという程度に考えておくのがおすすめです。
マンション価格のこれからの動向についてはこちらの記事でも解説しています。
関連記事：【2023年最新】マンション価格は今後どうなる？地域別の価格や下落のタイミングを予測
マンション価格の推移が伸びている要因
ここまでマンション価格の上昇が続いている要因は、次の3つが考えられます。
- 住宅ローンの低金利政策
- 共働き夫婦の増加
- マンションの供給量の減少
各要因とマンション価格とのつながりを詳しく解説していきます。
要因1：住宅ローンが低金利
要因の1つ目は、日本銀行が推し進める金融緩和政策の一環で、住宅ローンの低金利が続いているためです。マンションを購入する人の多くは、住宅ローンを利用します。
金利が低ければ低いほど、毎月の返済額や利息の総額が減り、住宅ローンを組みやすいです。そのためマンション購入者が増えて、価格の上昇につながっています。
2023年11月時点で、変動金利は0.5％程度、固定金利は1～1.5％程度です。海外では5％超えの国もあり、日本の低さはきわだっています。マンションの購入者のなかには、低金利であることを活かしてフルローンを組む人もいます。
2023年3月｜大手銀行4社が住宅ローン金利の引き下げ
三井住友銀行、三菱UFJ銀行、三井住友信託銀行、みずほ銀行の4社が、2023年4月に適用される住宅ローンの固定金利を引き下げることを発表しました。
2023年11月｜大手銀行4社が住宅ローン金利を引き上げ
10月の金融政策決定会合では、日銀が長期金利の1％越えを容認することが発表されました。長期金利の上昇容認により、住宅ローンの金利も上昇傾向です。
11月に適用される大手4社の10年固定の最優遇金利は以下のとおりです。
| 銀行 | 2022年11月 | 2023年04月 | 2023年11月 |
| 三井住友銀行 | 0.93% | 0.89% | 1.29% |
| 三菱UFJ銀行 | 0.83% | 0.95% | 1.04% |
| 三井住友信託銀行 | 1.05% | 1.19% | 1.54% |
| みずほ銀行 | 1.20% | 1.20% | 1.55% |
【2024年は変動金利上昇の可能性も】
日銀が長期金利の上昇を容認したことで、マイナス金利政策の撤廃が焦点となってきました。
2024年の春闘で、多くの企業の賃金引き上げが確認できれば、マイナス金利解除をおこなう可能性もあると憶測されているようです。
マイナス金利が解除されると、変動金利の住宅ローンにも引き上げの動きがでてくると予想されます。
要因2：共働き夫婦の増加
2つ目の要因は、共働き夫婦の増加です。平均年収は伸びていなくとも、共働きであれば世帯年収は増えやすく、マンションの購入を検討しやすくなります。
総務省が発表している労働力調査によると、共働きの世帯数は1980年代から増加を続け、2021年時点で1,200万世帯以上です。2023年現在では、世帯年収が1,000万円の夫婦も一定数います。
また日本の所得には累進税率が採用されているため、共働きのほうが、一方が高額な年収であるより手取りが大きくなりやすいです。住宅ローンの組み方によっては、控除の恩恵も2倍になり、マンションを購入するハードルは下がります。
要因3：マンションの供給量の減少
3つ目の要因は、マンションの供給量の減少による獲得競争です。上記の2つの要因で需要が高まっていても、供給が追いついていなければ、多少高額でも購入する人が現れ価格上昇につながります。
不動産経済研究所が2023年2月に発表した、「全国 新築分譲マンション市場動向 2022年」によると、マンションの発売戸数は次のように推移しています。
“参考：不動産経済研究所「全国 新築分譲マンション市場動向 2022年」”
グラフを確認すると、首都圏、関西圏ともに右肩下がりであることがわかります。2020年はコロナ禍で供給が落ち込んだことにより、直近10年間で最低ラインとなっています。
2021年は前年比で20％以上と回復傾向にありましたが、2022年は首都圏では29,569戸、関西圏では17,858戸となっており再び右肩下がりの結果となりました。
マンション価格の推移に影響を与えるポイント
2023年4月時点で、マンション価格に影響を与えそうなポイントは、次の6つです。
- 住宅ローン控除の縮小
- 住宅ローンの金利
- コロナウイルス
- 新築マンションの供給量
- インフレーション
- 生産緑地問題
なぜこれらが影響を与えうる原因となるのか、それぞれ解説していきます。
住宅ローン控除の縮小の影響
2021年12月に発表された2022年税制改正大綱で、住宅ローン控除の縮小が盛り込まれていました。これまでの控除率1％が0.7％になり、最大で数十万円の負担が増えると予想されました。
しかし、築25年以内の建物でなければ住宅ローン控除が適用されないという築年数の要件が撤廃され、1982年以降の新しい耐震基準で建てられたマンションであれば、控除が適用できるようになりました。
低金利政策が続いていることを考えると、大きな損をすることは考えにくく、マンション価格に大きな影響を与える可能性は低いと考えられます。
住宅ローンの金利の影響
マンション価格の上昇要因でも解説したように、住宅ローンの金利の低さは購入動機になりえます。2022年末に大手銀行4社が住宅ローン金利を引き下げたことを発表しており、低金利で価格の上昇はまだ続くと予想されます。
金利が上がる直前は、現状のように需要が増えて一時的に価格上昇がおきても、長期的に見るよ需要が減り価格が下がる時期に突入すると考えられます。いつまでも低金利が続くと決めつけないことが大切です。
コロナウイルスの影響
2020年頃はコロナウイルスの影響で、マンション価格の下落が予想されました。しかし2023年現在でデータを分析すると、大きな影響はなく、マンション価格は上昇を続けています。
全体としては小さな影響でとどまっていますが、需要が高まりやすい地域や、反対に需要が下がる地域もあります。
テレワークの普及によって通勤が減り、多少交通の利便性が悪いマンションでも、需要が生まれました。いつまで影響が続くか予想するのは難しいですが、直近で売買を検討している人にとっては無視できないポイントです。
新築マンションの供給量の影響
2023年は2022年に続き、新築マンションの供給量は増え、供給量不足による価格上昇は抑えられると考えられています。しかしデベロッパーが、よりよい立地に物件を建て、価格上昇が止まらない可能性はあります。
供給量の増加には、マンションの大規模化も1つの原因です。都心や周辺の地域の湾岸で開発が進んでいます。注意点として新築が増えるほど良質な中古も増えます。古く設備も整っていない中古マンションでは、売却が難しくなるかもしれません。
インフレーションの影響
マンション価格は、インフレーションの影響も強く受けます。2023年現在、食品や燃料などの高騰が顕著ですが、いずれマンションを建てるための建材にも影響がでてきます。新築マンションは気軽に手が出せないほど高額になるかもしれません。
実際にウッドショックが起き建材価格が高騰しており、ロシアによるウクライナ進行が大きな影響を与えている面もあります。
インフレーションが続き、新築マンションの価格上昇が止まらなくなると、中古マンションの売却では有利に働く可能性も高いです。新築には手が出せない人が中古に目を向けだすと考えられるため、相場にあった価格にしておくと、売却しやすいでしょう。
生産緑地問題の影響
生産緑地問題とは、農地として利用することを条件に税の優遇をしていた土地が、制度の期限切れとともに転用され、大量に宅地として売却されると土地の価値が下落するのでは、という問題です。もし安い土地にマンションが多く建てば、それだけマンション価格が下がります。
2022年から優遇の期限切れを迎えていますが、国も事前に期限の延長など対策を講じており、2023年4月時点で大きな価格変動はおきていません。しかし将来に再度期限が切れたとき、宅地に転用して売却する人が増える可能性があることは覚えておましょう。
マンションを高く売却するポイント
最後に、マンション価格の推移に関係なく、現時点で少しでも高く売却する方法を3つ紹介します。
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- マンションの価格相場を自分で調べる
- なるべく築年数が浅い時に売却する
それぞれ、なぜ高く売却できるかやどのようにしたらよいのかを、詳しく解説していきます。
複数の不動産会社に査定を依頼する
複数社への査定依頼は、最新のマンション価格の相場を調べるだけでなく、不動産会社の厳選にも役立ちます。相場にあった査定をしているか、営業担当の対応は問題ないかなど比較することで、どこが自身のマンション売却で最適かわかるでしょう。
1社ずつへの査定依頼は手間がかかるため、手軽に依頼したいひとは不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。
物件の情報入力は1度で複数社に依頼を出せ、無料で利用できます。登録されている不動産会社は各サイトの基準で厳選され、依頼先は自身の物件に適した不動産会社をピックアップしてくれます。
おすすめの不動産一括査定サイトTOP3
以下で紹介するサービスは顧客満足度の高い不動産一括査定サイトTOP3です。どのサービスを利用すべきかわからない人は、ぜひ参考にしてください。
| ＼1位／ | ＼2位／ | ＼3位／ | |
| サービス |  |
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| 同時依頼数 | 最大10社 | 最大6社 | 最大9社 |
| 対応エリア | 全国 地方エリアも幅広く対応 |
全国 都市部中心に対応 |
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マンション、一戸建て 一棟マンション、土地 一棟ビル、アパート その他 |
マンション |
| 詳細 |
上記以外の不動産一括査定サイトについては、以下の記事でも紹介しています。
関連記事：不動産一括査定サイトのおすすめランキング！不動産売却におすすめの人気16選を比較し選び方を紹介【2023年最新】
マンションの価格相場を自分で調べる
マンションの価格相場は自分でも調べておくと、不動産会社や買い主との交渉で、根拠をもって有利に進められます。相場を調べる方法の代表例として不動産会社への査定依頼が挙げられますが、不動産売却に慣れていないと査定価格の妥当性を判断するのは難しいです。
そのため、自分で調べる場合は、次の2つのサービス利用することで、相場観を把握できます。
土地総合情報システムは国土交通省が運営していて、2017年以降の取引から自身の物件と似た条件を検索できます。データのダウンロードであれば、2005年7月以降から分析が可能です。
レインズマーケットインフォメーションは不動産流通機構が運営するサイトで、直近1年のマンションの取引実績を検索可能です。どちらのサイトも無料のため、マンション価格が気になった人は気軽に利用しましょう。
なるべく築年数が浅い時に売却する
マンションは築年数が浅いほど、高く売却できます。管理に不備はなく自身も傷つけないように住んでいても、経年劣化で価値は下がります。可能ならば築10年未満で売却することで、買い主が見つかりやすくなるでしょう。
築5年未満ならば、物件によっては新築のときに近い価格での売却も望めます。しかし所有期間が5年以下の場合、売却の利益にかかる税率が、5年超えのときに比べ約2倍です。各種の節税対策をしても、手元に残るお金は少なくなる可能性があります。
【専門家インタビュー】マンション価格の推移について
※本インタビューは2023年7月28日に実施したものです。
様々な物件種別がある中で、マンションの価格が大きく伸びた要因は何と言えますか？
新築マンションと中古マンションの価格の動きの違いにはどのような点がありますか？
マンション価格が上がりやすい地域、反対に下がりやすい地域の特徴はありますか？
今後の住宅ローンの動向としてはしばらく低金利が続くと言えますでしょうか？
まとめ
マンション価格の推移は、2023年時点で上昇傾向です。住宅ローンの低金利や共働きの増加、マンションの供給量減少が要因です。今後も住宅ローン控除の縮小やインフレーションの影響はありますが、しばらくは上昇し続ける可能性が高いと考えられています。
しかし、マンション価格は流動的で短気では下落もおこうるため、日頃からの情報収集は欠かせません。本記事でマンション価格の推移に影響を与える要因を記載していますので、これからの推移を予測するうえでぜひ参考にしてください。
マンション以外の不動産の推移が知りたい人には以下の記事もおすすめです。
関連記事：2023年不動産市況動向を予測！今後の見通しと価格に影響する要因
監修者情報
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