マンション売却で失敗をしない！8つの事例と対策を徹底解説

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マンション売却は人生で何度も経験する人は少なく、ファミリータイプのマンションでは1,000万円単位のやり取りになるのは珍しくありません。慣れない手続きのため、損をしてしまったりトラブルに発展してしまったりと、失敗や後悔も多いようです。

そこで本記事では、マンション売却でよくある8つの失敗事例と、おすすめの対策、基礎知識について解説します。失敗事例についてあらかじめ知っておくことで対策もしやすくなるため、参考にして慎重にマンション売却を進めましょう。

監修者紹介

宅地建物取引士

中野香菜 さん

株式会社ジョンソンホームズ

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宅地建物取引士。2007年にジョンソンホームズ株式会社に入社し、初めの8年間は住宅営業として活躍。その後営業からマーケティングへとキャリアをシフト。現在に至るまでの8年間マーケティング部門での仕事に携わる。
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マンション売却は不動産一括査定サイトの利用がおすすめ

マンション売却を成功させるためには、信頼できて実績のある不動産会社に依頼することが大切です。しかし、多くの不動産会社から信頼できる会社を探すのは難しいでしょう。損をしないためにも、複数会社に売却査定を依頼して、査定結果を比較して不動産会社を選ぶことをおすすめします。

不動産一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社に一括で簡単に査定依頼することができるため、不動産会社選びで迷っている人は、ぜひ利用してみてください。

マンション売却のよくある失敗事例8選

マンション売却でよくある失敗は、次の8つの事例です。

• 強気の価格設定で売却できない
• 希望日までに売却できず値下げ
• 不動産会社の対応に不満
• 手元にお金が残らない
• 売却方法に制限があった
• 内覧で悪印象になってしまった
• 確定申告を忘れて追徴課税
• 引き渡し後に責任を追及された

マンション売却の失敗事例と原因について詳しく解説していきます。

関連記事：マンション売却について相談したい！悩み別に8つの相談先を紹介

【失敗事例1】強気の価格設定で売却できない

マンションの売却価格は、売り主が自由に決められます。しかし、自身の利益を優先して強気の価格設定をしていると、いつまでも売却できないこともあります。　例えば、新築3,000万円で購入したマンションを、15年後に4,000万円で売却しようとすると、内覧の希望者さえ現れない可能性が高いです。

失敗の原因は、相場を知らないで価格設定をしたからです。どれだけ高額で購入したマンションであっても、売却時に需要がなければ価格は下がります。立地が悪く建てられて数十年以上経っているなど、需要が低い物件では安くても問い合わせがないケースもあります。

関連記事：一棟マンションの売却方法は？高く売るためのコツや売却の流れを解説

【失敗事例2】希望日までに売却できず値下げ

マンション売却で得たお金で住み替えをし、年度の切り替わりなどで新生活を始めようと思っても、希望日までに売却できそうにないと値下げが必要になってきます。早急に売却するため、想定以上の値下げをせざるを得なくなり後悔する失敗事例も多いようです。

失敗の原因は、売却にかかる期間に余裕をもっていなかったことです。引渡しまでスムーズに手続きが進んだとしても、数ヵ月かかることはよくあります。相場にあった価格にしていても、売れないときは売れません。

【失敗事例3】不動産会社の対応に不満

仲介を依頼した不動産会社によっては、担当が要望を聞いてくれない、連絡がなかなかつかないなどで、対応に不満を感じることもあるようです。悪質なところでは、特定の仲介業者が他の業者との競合を避けるために、意図的に紹介先を制限する囲い込みがおこなわれることもあります。囲い込みに気付けず、売却の機会を逃している人も多いです。

失敗の原因は、信頼できる不動産会社を厳選できていないからです。大手の不動産会社であってもトラブルはありえます。不動産会社の対応だけでなく、担当者との相性もあるため、初めから1社に決めずに複数社に話を聞き比較するようにしましょう。不動産会社の比較をするなら、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。

関連記事：不動産一括査定サイトおすすめランキング16選を比較【2024年】売却の体験談を掲載！人気サイトの評判や選び方も

関連記事：マンションナビの口コミ・評判は？特徴やメリット・デメリットを解説

【失敗事例4】手元にお金が残らない

マンション売却で得たお金を、新居の頭金やこれからの生活費に充てようと思っていても、ローンの完済や利益にかかる税金の支払いで、手元にお金が残らないこともあるでしょう。むしろ完済しきれず、貯蓄の取り崩しが必要になる人もいます。

失敗の原因は、事前のシミュレーション不足です。売却にかかる費用や、マンションが希望通りの金額で売却されないことも想定して、マンション売却のシミュレーションをおこないましょう。

【失敗事例5】売却方法に制限

マンション売却の仲介を不動産会社に依頼する場合、媒介契約というものを結びます。契約によっては、複数の不動産会社を利用できない、自身で購入希望者を見つけても売却できないといった制限がかかります。契約内容を確認していないと、思っていた売却方法で売却できず、引渡しまで想定より時間がかかる可能性が高まるでしょう。

失敗の原因は、不動産会社との媒介契約について知識がなかったからです。不動産会社の担当の説明を十分に理解せず契約書にサインをすると、後悔をしてしまいます。専門用語は難しいからといって担当者に任せきりにせず、きちんと理解をして契約に進みましょう。

【失敗事例6】内覧で悪印象

マンション売却における内覧とは、購入希望者が最終決断をするための重要な要素です。内覧の際に見た目が悪かったり、質問へ的確に答えられなかったりして、悪印象を与えてしまうと購入を見送られます。想定以上の値下げを要求されるケースもあるでしょう。

失敗の原因は、内覧の準備不足です。普段は仕事などで忙しく内覧のスケジュール確保に苦労をしていても、内覧をする人には関係ありません。内覧は基本的に1発勝負で、悪い印象を与えてしまうと挽回するのは難しいです。

【失敗事例7】確定申告を忘れて追徴課税

マンション売却では、一定の利益が出ると確定申告が必須です。これまで年末調整しかしたことがない人も対象となり、忘れていると税務署から連絡がきて、追加の納税を迫られる可能性があります。

この失敗の原因は、確定申告に対する知識不足です。確定申告が必要かどうかの事前連絡はなく、手続きは売却の翌年になるため忘れやすいです。納税が遅れるほど罰則は重くなるため注意してください。

【失敗事例8】引き渡し後に責任の追及

マンションを引き渡しても、売り主には契約不適合責任というものが残ります。物理的な欠陥（雨漏りや床の傷など）や心理的な欠陥（自殺などの事故があった）の説明不足があると、対応を求められ追加の出費もありえます。

失敗の原因は、契約不適合責任についての知識不足です。契約を結んでしまうと、初めてのマンション売却で手続きに慣れていなくとも、法律は適用されます。早く売却したいからといって、マンションに関する情報を意図的に隠したり嘘をついたりするのはやめましょう。

マンション売却の準備段階にできる5つの失敗対策

マンション売却の失敗対策は、やるべきことが多く場当たり的におこなっていては、漏れがおきてしまいます。そこで、まずはマンション売却の準備段階でできる対策から紹介していきます。不動産会社の仲介で売り出す前に、次の5つを実行しましょう。

• 最新の相場価格を調査する
• マンション売却で引渡しまでの流れを把握する
• 手元に残るお金をシミュレーションする
• 不動産会社選びは担当との相性まで確認する
• 媒介契約は種類まで厳選する

最新の相場価格を調査

不動産の相場価格がいくらになるかは、立地や間取り、築年数などで決まります。相場より極端に高額な価格設定では売却は難しく、低すぎると損をするため、最新の相場を事前に調査しましょう。相場を把握できていれば、価格設定の失敗は防げます。

直近1年の相場を知りたい場合は、不動産流通機構が運営しているレインズマーケットインフォメーションの利用がおすすめです。地域を指定して検索をすると、築年数別の売却価格がグラフ化され、取引の一覧が表示されます。間取りや専有面積などで絞り込むと、売却したい物件と似た条件のものが見つかるでしょう。

関連記事：レインズは個人で閲覧はできる？利用できるケースとレインズの概要

これから3ヵ月程度で売却できる価格の調査は、不動産会社へ査定依頼を出してください。1社だけでは判断が難しいため、複数社へ依頼を出して平均をとると良いです。不動産一括査定サイトを利用すると、物件情報の入力は1度で済み、依頼先も自動的にピックアップしてくれます。査定の依頼はどこにしても無料ですので、気軽に利用しましょう。

おすすめの査定サイトについて詳しく知りたい人は、次の記事もおすすめです。中には査定額を自動で算出してくれるところもあります。

関連記事：マンション査定一括サイトおすすめランキング11選を徹底比較！サイトの選び方や注意点も紹介

関連記事：マンション査定はAI（自動）でできる？おすすめサイトやメリット・デメリットを解説

マンション売却で引渡しまでの流れを把握

マンションを希望日までに売却したい場合は、引渡しまでの流れを把握して、余裕をもったスケジュールを組むとよいです。余裕があれば、慌てて値下げをしなくとも、買い主が現れるまで待っていられます。

実際のマンション売却の流れは、次のようになっています。

1. ローン残債の確認や必要書類の用意などの準備
2. マンションの査定依頼
3. 不動産会社との媒介契約
4. マンションの売却活動
5. 売買契約を締結
6. 代金の精算・物件の引渡し
7. 確定申告

引渡しまでで3～6ヵ月が目安です。売却活動だけで1年以上かかるケースもあるため、余裕をもって計画を立ててください。

マンション売却の流れについて、各工程を詳しく知りたい人は、次の記事も参考になります。

関連記事：不動産売却の流れとは？必要書類や契約方法など7つのステップで解説

関連記事：マンション売却の流れをわかりやすく解説！売れない場合の対策や注意点も紹介

手元に残るお金をシミュレーション

マンション売却で、オーバーローン（売却の代金でローンを完済できない）や新生活の資金不足を避けるため、手元に残るお金は事前にシミュレーションしましょう。確定申告も含めて、必要になる費用の種類と目安は次のようになっています。

トータルの費用は、マンションの売却価格の5～7％です。大まかな数字を把握できているだけでも、売却したお金の用途を絞り込めます。

不動産会社選びは担当との相性まで確認

不動産会社に不満を抱かないためには、次のポイントで複数社を比較するとよいです。

• 類似物件の売却実績が豊富
• 相場にあった査定額
• 店舗の近さ
• 担当の対応

実績があるほどノウハウの蓄積が期待できるため、早期売却を望めます。査定額が相場にあっていれば、直近の需要を精度よく把握していると考えられます。店舗の近さは、対面での相談のしやすさにつながります。オンライン面談でも問題ないのであれば、近さにこだわりすぎなくてもよいでしょう。

担当の対応は実際に話をしてみないと、判断が難しいです。どれだけ口コミ・評判がよいところでも、自身には合わないかもしれないからです。他のポイントでいくつか絞り込み、査定などで担当と話してみてから正式な依頼先を決めましょう。

不動産会社をゼロから探すのは手間がかかるため、不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。各サイトが独自の基準で厳選しているため、悪質なところにあたるリスクは下がります。

関連記事：マンション査定一括サイトおすすめランキング11選を徹底比較！サイトの選び方や注意点も紹介

不動産会社の選び方については、次の記事でも解説をしているので参考にしてください。

関連記事：不動産売却するならどこがいい？大手と中小の違いや選び方を解説

関連記事：マンション売却に強いおすすめの不動産会社はどこ？厳選3社と選び方を紹介

媒介契約は種類まで厳選

媒介契約とは、不動産会社に仲介を正式に依頼するための契約で、種類によって売却方法に制限がかかります。自身にとって最も都合のよいものを選ぶため、次の3種類の媒介契約について違いを把握しておきましょう。

一般媒介契約であれば広く広告を打ちやすく、駅近や築浅など条件の良いマンションを売却予定ならば、早期に買い主が見つかるでしょう。

専任媒介契約から登録義務があるレインズとは、不動産会社向けのシステムで、登録されていると他の不動産会社から買い主を紹介してもらいやすくなります。専任媒介契約ならば自身で見つけた買い主にも売却できるため、契約の種類に迷ったときにおすすめです。

専属専任媒介契約は、3種類の中で不動産会社が最も売却活動に力を入れる契約です。自身で買い主を探す予定がないならば、制限が売却の妨げにならず不満を感じにくいでしょう。

マンション売り出し後にできる5つの失敗対策

マンション売却は、不動産会社の担当に任せきりにするものではありません。媒介契約を結んでからも、これから紹介する5つの失敗対策をして、確定申告まで気を抜かないようにしましょう。

• 売り出し価格は値下げ交渉を前提で決定
• 広告の内容や写真は自分で確認
• 内覧前に掃除・整理整頓
• 契約書は細部まで作り込む
• 確定申告は専門家にも相談

売り出し価格は値下げ交渉を前提で決定

マンションの買い主はできるだけ安く購入したいと考えているため、値下げ交渉をしてくる前提で売り出し価格を決めましょう。相場通りの価格で売り出し値下げ交渉に応じてしまうと、相場よりも安い金額での売却となってしまいます。

売却価格をいくらにするかは、相場とローンの残債、確保したい利益のバランスで決定します。値下げの下限も決めておくと、値下げ交渉を持ちかけられても、迷わず判断できるでしょう。

広告の内容や写真は自分で確認

内覧の申し込みがあるかどうかは、作成された広告の内容や掲載される写真のできの影響が大きいです。物件のアピールポイントが盛り込まれているかや、清潔感のある綺麗な写真が使われているかを自分で確認してください。担当に任せきりにしていては、売却のチャンスを逃している可能性があります。

不動産会社によっては、追加費用で見栄えを良くするホームステージングという方法も利用できます。コーディネーターがインテリアを配置して、買い主が住みたくなるイメージをかき立てるためのサービスです。売却するマンションがすでに空き家の場合は、ホームステージングを依頼しやすいでしょう。

内覧前に掃除・整理整頓

内覧の印象を良くするため、事前に掃除や整理整頓をしておくとよいです。内覧でチェックされやすい水回りを綺麗にし、全室を明るくしておくと暗い部屋よりポジティブなイメージを抱いてもらいやすいでしょう。

また、普段生活していると気づきにくいニオイにも対策は必要です。染みついたニオイは簡単に取れないため、内覧の数日前から換気や消臭スプレーなどで対策をしてください。不動産会社の担当にも確認してもらうのが無難です。

見た目を綺麗にするためとはいっても、リフォームまでは不要です。リフォームをしても売却できる保証はなく、かけた費用を売り出し価格に上乗せしていては、相場を超えてしまうかもしれません。

契約書は細部まで作り込む

契約不適合責任は、作成する売買契約書の内容でリスクの軽減が可能です。不備や不具合については漏れなく担当に伝え、契約書に記載してもらいましょう。契約不適合責任の請求期間は、通常買い主が把握してから1年以内ですが、引渡しから2年などと制限することもできます。

どれだけ傷みがあるマンションでも、契約書に記載された内容で合意を得ているならば、該当箇所でトラブルがおきても責任は問われません。ホームインスペクションという、専門家による劣化診断も受けていると、見過ごしは減らせます。別途4～6万円かかりますが、不安を取り除けるでしょう。

マンション売却に必要な書類全般について知りたい人は、次の記事もおすすめです。

関連記事：不動産売却の必要書類は？タイミングごとに揃えるべき書類や取得方法を解説

確定申告は専門家にも相談

年収2,000万円以下の給与所得者の場合、マンション売却や投資などで利益が20万円を超えると、確定申告が必須です。初めての作成で不安がある人は、まず専門家に相談してみましょう。簡単な質問であれば、最寄りの税務署でいつでも相談できます。確定申告の時期（毎年2月16日～3月15日頃）が近づくと、商工会議所でも無料相談会が開催されるので、参加してみてください。

確定申告が必須であっても、税務署から事前に提出を促す連絡はありません。スケジュール帳などに申告の時期をメモしておき、売却した翌年の1月には前年の収入を計算しておくとよいです。

どうしても自身で作成する自信がない場合は、税理士に依頼することも可能です。10～20万円程度かかりますがミスはなくせるでしょう。

マンション売却を始める際の基礎知識

最後に、マンション売却を始める際の基礎知識として、次の2点について解説します。

• マンション価格の今後
• 売却以外で現金化する選択肢とは

売却タイミングの見極めや、仲介以外の選択肢の検討に活用し、自身にとって最適な方法を選びましょう。

マンション価格の今後

マンション価格は、国土交通省の不動産価格指数を見ると、2010年から2023年現在まで上昇傾向です。建築費の高騰や共働き世代増加によるローンの上限額の上昇の影響を受けています。しかし、マンション価格が上昇しているからといって売却時期を遅らせると、経年劣化による価格低下で損をする可能性がでてきます。

また、全体は上昇傾向でも、コロナ禍によるリモートワークの普及のように、ライフスタイルの変化があると、立地による需要が大きく変わります。今後の動向は参考程度に、売却タイミングの判断は不動産会社の担当と相談して、納得できる時期を見極めましょう。

マンション価格の今後については、次の記事でも詳しく解説しています。

関連記事：【2024年最新】マンション価格は今後どうなる？地域別の価格や下落のタイミングを予測｜宅建士監修

関連記事：【2024年】マンション価格の推移を徹底解説！新築・中古別に動向を予想

売却以外で現金化する選択肢とは

マンションを現金化する方法は、仲介での売却以外に次の選択肢があります。

• 不動産会社による買取
• 賃貸経営で家賃収入

買取は、査定額で問題なければ不動産会社と売買契約を結び、マンションを引き取ってもらう方法です。不動産会社は転売で利益を得る仕組みのため、仲介の相場より2～3割安くなりますが、なかなか売却できないマンションの現金化に向いています。

賃貸経営は、売却と違いまとまったお金は手に入りませんが、入居者を確保できるならば長期的な利益を見込めます。管理の委託は可能のため不労所得になり、将来の相続では現金より税率が低いです。売却を急いでいなければ、選択肢にいれておくとよいでしょう。

関連記事：【2024年最新】不動産買取業者ランキングTOP10！特徴や選び方まで徹底解説

関連記事：土地活用おすすめランキングTOP10！初期費用0円でできる土地活用も紹介

まとめ

マンション売却は、何も知らないと失敗するリスクが高いです。準備段階から引渡し後の確定申告まで気を抜かずにおこないましょう。

本記事で紹介してきた、相場の調査や事前のシミュレーション、不動産会社の厳選、内覧の準備など、一つひとつの失敗対策は難しくありません。マンション売却全体の流れを把握しておき、各工程でやるべきことを見返せばリスクは減らせるはずです。気になったことは不動産会社の担当者にも相談しながら、失敗のないマンション売却を目指しましょう。

関連記事：【2024年｜最新】マンション査定サイトおすすめランキング徹底比較！