マンション売却の流れをわかりやすく解説！売れない場合の対策や注意点も紹介

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初めてのマンション売却で、何から始めたらよいのかわからず不安になっていませんか。手探りで始めてしまうと「想定している時期までに売却できなかった」「希望価格よりも大幅に低い金額での売却になってしまった」などの後悔をしてしまうかもしれません。

マンションを売却する際は、全体の流れを把握してスケジュールをきちんと立てておくとスムーズに引渡しまで進めることができるでしょう。

そこで本記事では、マンション売却の流れを11のステップでわかりやすく解説。売れない場合の対策や注意点についても解説するので、参考にしてマンション売却を成功させましょう。

マンションを売却する流れ11ステップ

マンションを売却する流れは次の11ステップです。

1. マンション売却の準備
2. 売却するマンションの査定
3. 売却を依頼する不動産会社の厳選
4. 不動産会社と媒介契約
5. マンションの売り出し価格を決定
6. マンションの売却活動を開始
7. 付帯設備表・告知書の作成
8. 購入希望者の内覧対応
9. マンションの売買契約
10. マンションの引渡し
11. 確定申告

各ステップで具体的に何をするのかを、詳しく解説していきます。

ステップ1：マンション売却の準備

準備段階でできることは、マンション売却の全体像の把握と必要書類の用意です。全体像については、本記事を読むことで把握できるでしょう。引渡しまでにかかる期間の目安は3～6ヵ月です。期間はかかるものとして、慌てず手続きを進めていきましょう。

必要書類は任意のものも含めて、次の表にまとめました。

登記識別情報や登記済権利証は、紛失していると再発行はできません。司法書士や公証人に依頼して、代わりとなる本人確認情報を作成してもらいましょう。

必要書類については次の記事でも詳しく解説しています。

関連記事：不動産売却の必要書類は？タイミングごとに揃えるべき書類や取得方法を解説

ステップ2：売却するマンションの査定

書類の準備を済ませたら、不動産会社に売却するマンションの査定を依頼しましょう。査定はマンションの相場を知るためや、次のステップでおこなう不動産会社の厳選で必要になります。

机上査定と訪問査定の2種類があり、違いは次のようになっています。

訪問査定は室内に担当者を招く必要があります。手間がかかるため、おおよその価格だけ知りたい場合は、机上査定でもよいでしょう。不動産会社によっては、公式サイトに査定依頼の問い合せフォームがあり、マンションの物件情報などを送信すると査定結果の連絡をくれます。

関連記事：不動産見積もりとは？無料と有料の違いや依頼する方法を解説

また、マンションの査定は必ず複数社へ依頼してください。マンションに定価はなく、不動産会社によって査定額は100万円以上の差が出るケースがあります。一括査定サイトを利用すると、手軽に複数社を比較できるためおすすめです。

関連記事：【2023年｜最新】マンション一括査定サイトおすすめランキング徹底比較！

ステップ3：売却を依頼する不動産会社の厳選

不動産会社を厳選していないと、売却価格や引渡しまでの期間、トラブルが発生するリスクが高まります。不動産会社を選ぶ基準は次の5つです。

• マンションの売却実績
• 提供サービス
• 口コミ・評判
• 査定額
• 担当との相性

実績がある不動産会社であれば、需要が低く難易度の高いマンションでも対応してくれる可能性が高いです。提供サービスとは、見た目を綺麗にするためのハウスクリーニングや、建物の状態を確認するインスペクションなどを提供しているかです。独自サービスもあるため、利用してみたいものがあるのか確認しておきましょう。

口コミ・評判は、公式サイトからでは判断できない実態を知るために役立ちます。査定額は相場に近く根拠の説明も納得できるものだと、信頼できる不動産会社といえるでしょう。担当との相性がよければ、不安なことは気軽に聞け、要望も伝えやすいです。口コミ・評判はよくても相性が合わない可能性もあるため、実際に担当と話してから最終判断をしましょう。

全国展開しているおすすめの不動産会社を知りたい人は、次の記事を参考にしてください。

関連記事：【2023年】マンション売却に強いおすすめの不動産会社はどこ？厳選4社と選び方を紹介

ステップ4：不動産会社と媒介契約

媒介契約とは、不動産会社に仲介を正式に依頼する契約です。成功報酬の仲介手数料や売却活動の進め方を取り決めます。

媒介契約には次の3種類があり、それぞれがおすすめの人も表にまとめました。

一般媒介契約であれば、他社と比較しやすいですが、報告義務はないため進捗状況を把握しにくいです。専属専任媒介契約になると、自身で買い主を見つけても直接取引ができません。探す予定がある人は、専任媒介契約にすると制限をかけられず、選択肢を残しておけます。

レインズとは、不動産会社向けの物件情報が登録されたネットワークシステムです。登録していると、他の不動産会社からのマッチングの可能性が高まります。

関連記事：レインズは個人で閲覧はできる？利用できるケースとレインズの概要

ステップ5：マンションの売り出し価格を決定

マンションを売り出す価格は、次の2つを基準に決定するとよいでしょう。

• 最新の相場・査定額
• ローンの残債

相場より極端に高額にすると、問い合せがなくなってしまうため、自身の利益を最優先にはできません。ローンの残債は、売却価格で一括返済を目指すためにも把握しておきましょう。

実際に売り出す価格は、値下げ交渉を考慮したものにする必要があります。買い主はできるだけ安く購入したいため、値下げ交渉は珍しくありません。値下げ交渉を考慮した価格にしておくと、利益を確保しながら相手の要望も満たせるため、スムーズに話をまとめられるでしょう。

関連記事：住宅ローンはどこに相談すべき？相談窓口の種類と相談する際の注意点

関連記事：家の売却はローン中でも可能？5つの売却方法とオーバーローン時の注意点

ステップ6：マンションの売却活動を開始

売却活動とは、決めた売り出し価格で不動産会社に広告を作成してもらい、不動産ポータルサイトや新聞などに掲載をしてもらう活動です。広告作成のため、マンションの室内も撮影がおこなわれるので準備しておきましょう。

専任媒介契約や専属専任媒介契約であれば、レインズにも登録してもらいます。4～6営業日で登録完了するので、それ以降は他の不動産会社からのアプローチも見込めます。

ステップ7：付帯設備表・告知書の作成

付帯設備表・告知書とは、ステップ1の必要書類で紹介したマンションの重要事項の調査報告書に関するものです。

付帯設備表には、インターネット回線や床暖房など、引渡し時の設備の有無をまとめます。有りとしたものに関しては、残す予定がなかったものでも引渡しが必要です。

告知書には、雨漏りやシロアリ被害など、把握している物件に関する情報をまとめます。判明している不具合については、状態を細かく記載しておきます。

ステップ8：購入希望者の内覧対応

内覧は、購入希望者が現物を見て購入を決断するためにおこなわれます。1回あたり30分程度ですので、問い合わせがあれば日程調整をしてください。

少しでも好印象を与えるため、事前に掃除や整理整頓をして見栄えを綺麗にしておきましょう。特に水回りはチェックされやすいです。当日は、部屋を明るくしニオイの消臭もしておくとよいでしょう。

内覧者からは、周辺の住環境や売却の理由、いつ引渡しが可能なのかなどを聞かれることが多いです。不動産会社の担当者にも、内覧者からよくある質問を教えてもらい、スムーズに回答できるように準備しておくとよいです。

ステップ9：マンションの売買契約

内覧でも気に入ってもらい買い主が決定したら、売買契約に進みます。契約書は不動産会社が作成してくれるので、金額や引渡しの条件で問題がなければサインをしてください。

マンション売却では、売買契約時に手付金を受け取るのが一般的です。売却価格の5～10％が目安で、この時に仲介手数料の半額も支払います。引渡し日が決まったらマンションの管理会社へ連絡し、ローンが残っている人は一括返済の事前手続きを始めてください。

ステップ10：マンションの引渡し

現在住んでいるマンションであれば、引渡し日までに引越しや各種ライフラインの切り替え、火災保険などの解約などを済ませておきましょう。

引渡し当日は、売り主や買い主、不動産会社の担当、司法書士、金融機関の担当者が一堂に集まり、次のことをおこないます。

• 売却価格の残金の受け取り
• 鍵や必要書類の受け渡し
• ローンの清算
• 登記手続き
• 仲介手数料の半額の支払い

引渡しが完了してしまうと、簡単にキャンセルはできません。書類や金額に不備はないか入念に確認してください。

ステップ11：確定申告

確定申告は、給与所得者でこれまで年末調整しかしていない人の場合、マンション売却や投資での利益が年間20万を超えると必須です。提出期間は、売却した翌年の2月16日～3月15日頃です。

マンション売却でどれだけ利益があるのかは、次の式で計算します。

確定申告が必須であっても、税務署などから事前に連絡がくるわけではありません。忘れていると延滞税や無申告税などの罰則があります。簡単な質問は税務署の相談窓口を利用するとよいです。

スムーズにマンション売却をするポイント

上記で紹介してきたように、マンション売却はやるべきことが多く、慣れない作業に負担を感じる人も多いでしょう。スムーズに予定通り売却したいならば、次の3つのポイントを実践するのがおすすめです。

• 不動産一括査定サイトを利用
• 需要が高まるタイミングで売り出し
• 登記や確定申告の手続きを専門家に依頼

なぜこれらを実践するとスムーズに進むのかを、詳しく解説していきます。

不動産一括査定サイトを利用

不動産一括査定サイトとは、1度の物件情報の入力で複数社へ査定依頼を出せる無料サイトです。利用するメリット・デメリットは次のようになっています。

デメリットはありますが、自身で不動産会社を調べてそれぞれに査定依頼を出すよりは、時短できるためおすすめです。どのサイトも無料で、個人情報の入力が不要のところもあります。

関連記事：マンション査定サイトおすすめランキング11選を徹底比較！サイトの選び方や注意点も紹介

需要が高まるタイミングで売り出し

マンションの需要は、年度替わりで新生活を始める人をターゲットにした2～3月頃に高まります。売却を急いでいないならば、2～3月に売り出すとスムーズに売却できる可能性が高いです。

実際に売り出すまでには、不動産会社の厳選や売り出し価格の決定など、上記のステップ1～5が必要です。準備を前年の11月頃から始めると、売り出したタイミングを2～3月に合わせることができるでしょう。

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登記や確定申告の手続きを専門家に依頼

抵当権を抹消する登記手続きや確定申告は自身でできますが、慣れない作業で時間がかかり、ミスをする可能性もあります。スムーズに手続きを進めたいならば、費用をかけてでも専門家に依頼をしましょう。

登記手続きの依頼先は司法書士です。かかる費用は、司法書士への報酬で1万円程度と、自身の手続きでもかかる数千円の登録免許税です。不動産会社に相談をすると、紹介してくれるケースがあります。

確定申告の依頼先は税理士です。かかる費用はマンションの売却価格で変動し、3,000万円程度での売却で6～12万円が相場です。取得費や譲渡費用などがわかる書類を渡しておくと、期間内に正確な計算で確定申告をしてくれます。

マンションが売れない場合の対策3選

相場に合った価格にして、需要が高まるタイミングを狙っていても、いつまでも売却できないケースはあります。そのままでは経年劣化が進み、想定以上の値下げをする必要が出てくるかもしれません。少しでも高額で売却するため、これから紹介する対策を参考にしてください。

• 依頼する不動産会社を変更する
• マンションを売り出す時期を変更する
• 不動産会社の買取を利用する

依頼する不動産会社を変更する

査定額や担当との相性で厳選をしていても、売却活動が始まってみると不動産会社の対応に不満を抱くかもしれません。対応が遅ければ、内覧のキャンセルなどがおきて、売却するチャンスを逃してしまいます。不満がある場合は、不動産会社の変更を検討しましょう。

専属専任媒介契約や専任媒介契約の契約期間は、基本的に3ヵ月で自動更新されません。契約期間満了まで待てばスムーズに解約することができるため、他社と媒介契約を結べるようになります。

一般媒介契約ならば、新たに不動産会社を厳選して契約を結びましょう。一度すべて解約して、別の媒介契約を結ぶのもありです。

マンションを売り出す時期を変更する

適正価格でもマンションが売れにくくなる原因の1つに、近隣で似た条件のマンションが売り出されているというものあります。そのような場合は、売り出す時期の変更をおすすめします。

周辺に競合がいると、価格の安さや上階・角部屋などの条件によっては、太刀打ちできないかもしれません。時期を変更して、競合がいなくなるのを待ってから売却活動を始めた方が、希望の価格でも売却できる可能性が高まります。

不動産会社の買取を利用する

許容できる最低価格でも売却できない場合は、買取の利用を検討してみましょう。買取とは、仲介と違い不動産会社が買い主となる取引です。査定額に納得できるならば、数日での引渡しも実現できます。

買取でマンションを引き取ってもらうデメリットは、仲介の相場より2～3割安くなってしまうことです。不動産会社は相場で転売をして利益を得るため、仲介で売却するより安くなってしまうのです。

買取向けの不動産一括査定サイトもあるので、複数社で査定を受け、高額なところを探しましょう。もしくは、買取保証を付けている不動産会社で仲介の売却を始めていると、売れなくてもすぐに買取へ切り替えられます。

関連記事：【2024年最新】不動産買取業者ランキングTOP10！特徴や選び方まで徹底解説

マンション売却をする注意点

最後に、マンション売却する際の注意点を3つ紹介します。

• 不動産会社による囲い込み
• 引渡し後は契約不適合責任
• 売却前のリフォームは危険

注意点を知らずに売却をおこなうと、売却時期の遅れや追加の出費もあり得ます。後悔のない取引にするため、きちんと把握しておきましょう。

関連記事：マンション売却について相談したい！悩み別に8つの相談先を紹介

関連記事：マンション売却で失敗をしない！8つの事例と対策を徹底解説

不動産会社による囲い込み

不動産会社による囲い込みとは、専任媒介契約や専属専任媒介契約で、不動産会社が意図的に他社と契約をさせないようにする行為です。契約した不動産会社は、自社で見つけた買い主から仲介手数料をもらえると、利益が増えるため囲い込みがおきます。売り主にとっては、売却できる機会を逃すためデメリットしかありません。

囲い込みをされているかどうかを、売り主が気づくのは難しいです。本当に問い合わせがないだけの可能性もあり、信用できる不動産会社の厳選が重要になります。また、専任媒介契約や専属専任媒介契約をする際は、担当に囲い込みをしないように伝えておくと、予防になるでしょう。

関連記事：マンション売却に強いおすすめの不動産会社はどこ？厳選3社と選び方を紹介

引渡し後は契約不適合責任

契約不適合責任とは、マンションの重要事項には記載がなかった設備の故障や壁の傷などがあった場合、引渡し後も売り主が責任を負うという規定です。品質や種類の不適合は買い主が知ってから1年以内、数量の違いは期限なしで、売り主は対処しなければなりません。

重要事項に漏れなく不具合を記載したつもりでも、引渡しから数年経ってから責任を問われるのは不安です。そこで、売り主は売買契約書に責任を負う期間の制限をかけるのをおすすめします。規定は任意のため、買い主が同意してくれるなら条件を変えられます。責任の期間を引渡しから1年にしたり、範囲を狭めたりしてリスクを抑えるとよいでしょう。

売却前のリフォームは危険

マンションの売却前にリフォームをしても、売れやすくなる保証はありません。かかった費用を売り出し価格に上乗せすると、相場を超える可能性もあります。リフォームが必要かどうかは自己判断をせず、不動産会社の担当者と話し合ってから決めましょう。

費用をかけて手を加えるならば、居住中のマンションでハウスクリーニング、空き家のマンションでホームステージングなどのサービスの利用がおすすめです。どちらも数万円から依頼でき、室内の見た目を綺麗にすることができます。

まとめ

マンション売却は、引渡しまでスムーズにいっても3～6ヵ月はかかり、やるべきことは多いです。しかし、一つひとつのステップは難しくありません。本記事で紹介してきた全体の流れを把握し、実際の売却活動は不動産会社の担当者と相談しながら進めましょう。

スムーズに進めたいなら不動産一括査定サイトを利用して、売却のタイミングも見極めてください。確定申告もどうしても不安な場合は、税理士に依頼が可能です。まずは税務署などの相談窓口へ問い合わせをすると、解消できるかもしれません。

関連記事：【2023年｜最新】マンション査定サイトおすすめランキング徹底比較！