レインズは個人で閲覧はできる？利用できるケースとレインズの概要

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不動産取引をおこなううえで欠かせない基盤となっている「レインズ」ですが、最新物件の情報が登録されているため、個人で閲覧して情報収集したい人もいるのではないでしょうか？

不動産業界全体が連携しているため、個人でも利用できると便利なシステムとなりますが、基本的に個人では自由な閲覧はできません。しかし限定された情報ならば、閲覧することも可能です。

本記事では、レインズの基礎知識から、閲覧が制限される理由、個人での閲覧できる内容について紹介します。売却で利用するメリット・デメリットや注意点についても解説するので、ぜひ参考にして不動産取引に活用してください。

不動産の相場は不動産一括査定サイトでチェック

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関連記事：不動産一括査定サイトのおすすめランキング！不動産売却におすすめの人気16選を比較し選び方を紹介【2023年最新】

監修者紹介

宅地建物取引士

勝部俊夫 さん

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宅地建物取引士として、不動産業界に10年以上携わる専門家。2012年に株式会社ジョンソンホームズに入社し、100件以上の住宅購入・不動産売買の成約実績を持つ。現在は中古物件の仲介やリノベーションを提案するリーダーとして勤務。 詳しくはこちら

この記事のインタビュー協力者

	名前	Tさん
	物件種別	2DK4世帯の軽量鉄骨造のアパート
	物件エリア	千葉県
	売却時期	2023年5月

※J-Nav不動産メディアでは、ユーザーの生の声をお届けするために、不動産売却の経験者に直接取材を行っています。

編集部：小原

本記事では、物件売却の実態を知るために、レインズの利用経験のある方にインタビューを実施しました。

インタビュー内容はこちら

そもそもレインズとは

不動産取引では欠かせないレインズですが、そもそもどのような仕組みなのでしょうか？基礎的な知識から閲覧できる内容、利用対象者について紹介します。

レインズとは

REINS（レインズ）とは、「Real Estate Information Network System」の頭文字をとった略称で、日本語では不動産流通標準情報システムと訳されます。媒介契約を支援するために開発され、全国の不動産会社が利用しているシステムです。

レインズの運営は、国土交通大臣に指定された不動産会社などで構成される、不動産流通機構がおこなっています。この機構は全国4つにわかれ、以下の表のような分類となっています。

レインズ利用対象者

自由に利用できるのは、レインズに会員登録されている、宅地建物取引業者と認められた不動産会社だけです。個人で宅地建物取引主任者の資格を取得していても、会社として登録されていないと閲覧はできません。

限定的な閲覧であれば、不動産売却を依頼した売り主も利用対象者に含まれます。しかし、閲覧できるのは依頼した物件に関するものだけで、過去の実績や現在売り出し中のものに関しては、閲覧不可となっています。

レインズで閲覧できる内容

レインズでは、リアルタイムで以下の情報が更新され、利用対象者が閲覧できます。

• 物件の種別（戸建てやマンション）
• 取引状況
• 媒介契約の種類
• 不動産会社の担当者と連絡先
• 価格
• 面積
• 所在地
• 沿線や最寄りの交通機関
• 間取り
• 築年数
• 成約時期
• 用途

間取りでは、和室や洋室がどれだけあるかといった詳細な情報が記載されます。マンションであれば、建物全体の階層や戸数、管理会社、駐車場の有無も含まれます。

また、利用対象者外となる個人においては、自身が売り出した物件の情報、取引情報のみが閲覧可能となっています。

勝部俊夫さん

不動産会社はお客様の物件探しの検索や、売却の依頼を受けた物件の登録など日常的に利用しています。

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個人でレインズの閲覧ができない理由

レインズで個人が閲覧できるのは自身で売り出す物件に限られますが、制限される理由として以下の2つが挙げられます。

• 個人情報保護のため
• 不動産会社の権利保護のため

レインズに登録されている内容は、いわば個人情報の塊です。特に住所や売却価格を、個人が自由に閲覧できる状態は、個人情報保護の観点からいってリスクが大きいといえます。そのため、閲覧できるのは自身が売却中の物件だけです。

不動産会社の権利保護に関しては、レインズが民間会社の出資により構築され、出資者だけが利用する前提であることが関係しています。

不動産会社は仲介業のため、レインズを活用するために会費や利用料を支払っています。もし個人が自由に閲覧できると、不動産会社の役割が薄れてしまうでしょう。

レインズを個人で閲覧できる契約とは

基本的に個人で自由に閲覧できないレインズですが、自身の物件情報だけであれば、不動産会社との媒介契約次第で閲覧可能です。媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼するときに結ぶ契約で、以下の3種類があります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約であれば、レインズへの登録が義務付けられているため、個人が閲覧できる状態にしてもらうことが可能です。

一般媒介契約では、レインズへの登録が任意のため、個人で閲覧できない可能性があります。閲覧できる状態にしたい人は、不動産会社に登録を依頼してみるとよいでしょう。

勝部俊夫さん

実際には個人がレインズを閲覧することはほとんどないでしょう。

レインズ閲覧方法

個人でのレインズの閲覧方法は、次の4ステップです。

1. 指定された地域の不動産流通機構の公式サイトへアクセス
2. TOPページの売却依頼主向けログインをクリック
3. 不動産会社がから受け取ったIDとパスワードを入力
4. 登録されている内容を閲覧

現在物件を売り出し中ならばステータスは公開中、一時的に売却をストップしているならば、一時紹介停止中となっています。

レインズの代わりとなるもの

レインズを個人で閲覧できる状態にしても、確認できるのは自身の物件のみです。媒介契約の締結も完了している必要があるため、売却活動前の情報収集として利用するのは難しいといえます。

そこで、不動産売却を実施するうえで重要な情報源となる、レインズの代わりとなるサイトについて解説します。具体的に以下4つのサイトがおすすめです。

• 不動産一括査定サイト
• レインズ・マーケット・インフォメーション
• 土地総合情報システム
• 不動産ジャパン

勝部俊夫さん

実際に物件探しをする個人が一番見ている(スーモやアットホームなどの)ポータルサイトでもリアルな相場を知ることが出来ます。

不動産一括査定サイト

不動産一括査定サイトとは、売り出したい物件情報を入力することで、1度に複数社へ同時査定依頼ができるサイトです。複数社に査定依頼することで、結果の平均から最新の相場を把握できます。

1社ずつ査定依頼を出す手間も省け、自身の物件にあった依頼先をリストアップしてくれる点も強みといえます。

査定方法では、物件情報をもとに簡易的に算出する机上査定、実際に建物の状態を観察して算出する訪問査定があります。より精度の高い査定価格を知りたい人は、訪問査定を選択するとよいでしょう。

以下に編集部のアンケートによる顧客満足度が高かった3サービスを紹介します。利用する不動産一括査定サイトが決まっていない人は、ぜひ参考にしてください。

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利用するサービスを決める際は、対応するエリアや物件が重要となってきます。上記3サービスが当てはまらない人や他サービスが気になる人は、以下の記事も参考にしてください。

関連記事：不動産一括査定サイトのおすすめランキング！不動産売却におすすめの人気16選を比較し選び方を紹介【2023年最新】

レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズ・マーケット・インフォメーションとは、レインズで不動産会社が閲覧できる情報の一部を、個人でも閲覧できるようにしたサイトです。直近1年でのマンションと戸建ての売買について、地域別に閲覧できます。

個人が特定されないよう、所在に番地やマンション名は記載されず、成約時期は3ヵ月の幅をもたせたおおよそのものとなっています。

各項目で絞り込みの検索をすると、売却したい物件に近いものは閲覧できます。戸建てであれば土地面積と価格、マンションであれば築年数と単価がグラフ化されており、視覚的にも相場を把握しやすいです。

実際の成約価格を知れる便利なサイトですが欠点もあり、検索条件の該当が直近1年で100件未満の場合、表示されません。売買の頻度が少ない地域では、欲しいデータが集まらないケースもあるでしょう。

土地総合情報システム

土地総合情報システムは国土交通省が運営しているサイトで、取引価格・地価公示・都道府県地価調査の価格を閲覧できます。不動産取引価格情報検索を使うと、最大で2005年7月から直近までの情報を調べることが可能です。

対応している物件には、戸建てやマンションだけでなく、農地や林地も含まれます。土地の形状や前面を通る道路の幅や種類、方位もわかり、売却物件に似た条件で相場を調べらることができます。

土地総合情報システムを利用する場合は、直近の相場を調べるだけでなく、これまでの価格推移を確認するのもおすすめです。長期的なスパンで、近隣の物件が上昇傾向なのか下降傾向なのかが把握できます。

不動産ジャパン

不動産ジャパンは、不動産取引に関する総合的な情報を提供するサイトで、不動産に関わる以下の4団体が参加・運営してします。

• 全国宅地建物取引業協会連合会
• 不動産流通経営協会
• 全日本不動産協会
• 全国住宅産業協会

買いたい人、借りたい人、売りたい人、貸したい人向けの情報が網羅的に提供されており、基礎知識やトラブル事例、便利ツールなどさまざまな情報が閲覧できます。

売却の相場を知りたい人向けの情報も掲載されており、過去の統計データを閲覧できるサイトを細かく紹介されています。算出までに少し手間がかかることも考えられますが、売却についての幅広い知識は身に付けられるでしょう。

不動産会社検索を使えば、指定した地域にある不動産会社をリストアップできます。個別で査定を依頼したい不動産会社を探している人は、こちらから特徴や連絡先を調べるのもおすすめです。

レインズに物件を登録する流れ

レインズへの物件登録は、基本的に不動産会社がおこなってくれます。売却を依頼する不動産会社を決めてから登録完了までの流れは、以下の3ステップです。

1. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
2. レインズに物件を登録する
3. レインズへの登録証明書を交付

各ステップについて詳しく解説します。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

まずは不動産会社と媒介契約を結びます。必ずレインズへ登録してほしい人は、専任媒介契約か専属専任媒介契約を選択してください。一般媒介契約にする場合は、レインズへの登録が任意となっているため、不動産会社に依頼する必要があります。

勝部俊夫さん

実際に個人が依頼することはほとんどなく、不動産会社の担当の対応の仕方次第です。

どの不動産会社を利用するかは、査定結果や実績、担当との相性などで総合的に判断することが大切です。媒介契約書には、主に次の内容が記載されています。

レインズに物件を登録する

媒介契約後に、売却活動の一環として不動産会社がレインズへの登録をおこないます。売り主が特別に実施することはありません。

提出した図面や測量図などをもとに、正確な数字でレインズへの記載項目が埋められていきます。販売図面を作成するため、外観や内装の写真撮影も実施されます。悪印象を与えないよう、できる範囲で見栄えを綺麗にしておくと、スムーズな売却につながるでしょう。

レインズへの登録証明書を交付

登録が完了すると、情報はレインズを利用している全国の不動産会社が閲覧できる状態になります。売り主に対しては、不動産流通機構から不動産会社を通してレインズへの登録証明書が交付されます。

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいるにも関わらず、登録書が交付されない場合は、一度不動産会社へ問い合わせてみるのがおすすめです。

レインズを利用するメリット

不動産売買はレインズなしでも進めることができますが、利用することで得られるメリットが複数あります。ここでは主なメリット4つについて解説します。

勝部俊夫さん

早期売却を目指すのであれば囲い込みをされないようにレインズに登録してもらいましょう。また専任媒介契約、専属専任媒介契約の場合、不動産会社は売主に対し営業活動について定期的な報告の義務があります。適切な営業活動がされているかしっかりと確認しましょう。

早期売却の可能性が高くなる

物件が登録されると、レインズを利用している全国の不動産会社に、売り出し中の旨を知らせることができます。抱えている顧客の希望条件に近いと案内してもらえるため、早期売却の可能性が高くなります。

一般的な広告での情報発信に比べても、不動産会社の担当者に物件情報が伝わりやすいです。不動産会社の担当者が自力で買い主を探すのには限界があり、短期での売却はなかなか望めません。積極的な売約活動をするうえでレインズは欠かせないものとなっています。

売却価格が適切であるかわかる

レインズには過去の成約実績が蓄積されているため、自身が売り出したい価格が周辺の相場にあっているのか担当者に聞くことで、レインズのデータをもとに結果を教えてもらえます。

不動産はどれも1点もので、定価は存在しません。高額な価格であっても売却が成立する可能性はありますが、適正価格から外れると、買い主が見つかるまでに時間を要します。自身が調べた相場の妥当性の確認も含めて、レインズの相場を聞いておきましょう。

囲い込みの可能性が低くなる

囲い込みとは、不動産会社が自社の利益を優先して、物件情報の公開を制限する行為です。公開を制限にすることにより、自社で買い主と売り手を見つけることができるため、不動産会社は手数料収入が多くなります。

売り主が見破るのは難しく、囲い込みがおこなわれた場合、想定より売却までの時間がかかる可能性が高まります。

レインズに登録されていれば、他の不動産会社に情報発信ができ、現在販売中であることも認知してもらえます。自身でも売却状況の確認ができるため、囲い込みにあう可能性は格段に減るといえます。

リアルタイムの物件を検索できる

最新の相場で物件を売却したい人にとってリアルタイムでの物件検索は重要な要素の1つです。

レインズの情報は最新情報が常に更新されているため、似た条件の物件で高額成約が続いていると、早期にトレンドへ対応して売り出し価格を変更できます。

実際に買い主が見つかるまで、売却活動を始めてから数ヵ月かかるのが一般的です。売り出し前に相場を調べていても、時間の経過によって相場が変動する可能性もあるため、レインズを利用して最新の価格に変更しておきましょう。

レインズを利用するデメリット

レインズを利用することで、有利に不動産売却を進められますが、デメリットも存在します。効率的に不動産売却を進めるためにも、これから紹介する2つのデメリットを把握しておきましょう。

登録されている物件がポータルサイトに比べ少ない

レインズは、売り出されているすべての物件をカバーはしている訳ではありません。一般媒介契約中の物件や優良物件ですぐに買い主が見つかりそうな物件は、登録されていない可能性も高いです。

地域によっては不動産ポータルサイトのほうが、物件情報が充実しているケースもあります。売出し価格を見直す際は、レインズ以外のサイトも確認すると精度は上がり、早期売却や希望金額での売却の可能性が高まるでしょう。

売却が周囲に知られてしまう可能性がある

レインズに登録すると、不動産会社経由で売却が周囲に知られるリスクもあります。可能性は決して高くありませんが、できるだけ秘密裏に不動産売却をおこない人は、レインズに登録せずに売却活動を進めるのがおすすめです。

レインズに登録せずに不動産売却をおこなう場合、手間はかかってしまいますが複数社と一般媒介契約を結ぶのもよいでしょう。

一般媒介契約は売却経験者や優良物件を扱う際におすすめできる契約ですが、レインズへの登録義務がないため、売却している旨を全国の不動産会社に知られるリスクを減らすことができます。

レインズを個人で閲覧する際の注意点

基本的にレインズで個人が閲覧できるのは、自身が売り出す物件の閲覧だけですが、スムーズに売却を進めるための注意点も存在します。2つのポイントがあるので、それぞれ解説します。

物件情報項目が正しいか確認する

記事の冒頭でも少し触れましたが、各不動産流通機構のTOPページから、受け取ったIDやパスワードで専用ページにログインできます。ログインすると自身が売り出す物件情報が閲覧できるため、登録されている項目に間違いがないか確認してください。

間違いがある場合、他会社が物件を検索するときに、本来ヒットするはずの条件で見つからず、目に留まる機会が減ることが考えられます。

また、販売図面といった必須項目以外まで登録していると、売却につながりやすいです。未登録の場合は不動産会社の担当に、依頼してみてもよいでしょう。

売り止めを確認する

買い主が見つかっていない段階でレインズを閲覧するときは、売り止めを避けるため、取引状況が公開中になっているかを確認しておくのがおすすめです。

売り止めとは、他の不動産会社からの問い合わせがあっても売却済みと伝える行為です。売り主にとっては売却の機会を逃し、メリットはありません。

レインズに登録だけして、囲い込みと同様に自社の利益を優先される可能性も0ではないため、売却活動中に取引状況が「公開中以外」になっている場合は、すぐに修正依頼をしましょう。

【体験者インタビュー】レインズの利用経験がある方に実態を聞いてみた

今回売却された物件はどのような経緯で所有されていた物件でしょうか？

Tさん

アパートからの賃料収入で将来的には生活していこう思ったこと、将来の資産形成の一環からアパートを購入しました。

J-Nav不動産メディア編集部

物件はどのくらいの期間所有されていましたか？また、売却に至った理由を教えてください。

Tさん

6年間保有していました。また、売却を決めた理由は、物件価格が上がっていること、物件が築39年になっていることから、保有物件の入れ替えを検討したためです。

売却するにあたりレインズの登録・閲覧を行いましたか？

Tさん

アパートの売却では、レインズに掲載しませんでした。懇意にしている不動産会社が富裕層の顧客を多く持っているため、そのような方々に非公開物件ということで、売却活動をしてもらっていました。レインズに載せなかったのは、多くの投資家がレインズに掲載されていない非公開の情報を欲しがるためです。

J-Nav不動産メディア編集部

過去に売却された物件でレインズに掲載されたことはありますか？

Tさん

2018年に住替えをきかっけにマンションを売却したのですが、その際に掲載したことはあります。売却活動の中でレインズに掲載したことで、買い手が見つかったケースもあります。

J-Nav不動産メディア編集部

買い主が投資目的なのか、ご自身が住まれる目的なのかでレインズへの掲載の有無は変わってきそうですね！

売却をする中でレインズを個人で閲覧する機会はありましたか？

Tさん

個人で閲覧する機会はありませんでした。基本的に宅建業者のみが閲覧できるため、不動産会社の担当者から状況をお聞きするというケースが多いかと思います。

まとめ

レインズは、基本的に個人で自由に閲覧できません。しかし一部例外もあり、売却活動を始めるために媒介契約を締結すると、自身の物件情報のみ閲覧可能です。

閲覧できる内容は、自身が売り出す物件情報や取引の進捗となるため、あくまでも確認程度となります。

売却に向けた相場価格を調べたい人は、不動産一括査定サイトやレインズ・マーケット・インフォメーションなど、代わりになるサイトが複数あるため、目的によって使い分けることが大切です。

早期売却や希望に沿った価格での売却を実現するためにも、うまくツールを使いこなしていきましょう。

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