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田舎の土地は売れにくいとされています。相続した土地や使わなくなった土地を田舎に持っているものの、手放すことができず困っている人は少なくありません。可能であれば売却をしたいものですが、どうすれば売れるのでしょうか。
この記事では、田舎の土地をスムーズに売却するためのコツや、売れない時の対処法について詳しく解説します。
田舎の土地は都市部とは異なり売却が難しい場合もありますが、適切な方法を取れば売却へとつなげることができます。田舎の土地売却の際の不安や疑問を解消していきましょう。
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「田舎の土地だから売れない」と決めつけずに、まずは不動産に査定依頼してみることをおすすめします。田舎の土地でも売れる可能性はあるため、複数の不動産会社に査定依頼してみましょう。
不動産一括査定サイトを利用すると、一度に複数の不動産会社の査定結果を知ることができるため、売却相場の把握もしやすいです。
自分で依頼する不動産会社を探して、一社ごとに依頼すると時間がかかってしまうため、ぜひ不動産一括査定サイトを利用してみてください。不動産一括査定サイトは無料で利用できます。
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不動産一括査定サイトおすすめランキング22選を比較【2024年5月最新】売却の体験談を掲載！人気サイトの評判や選び方も
田舎の土地を売るための10のポイント
土地には固定資産税がかかるため、持っているだけではお金ばかりがかかってしまいます。しかし田舎の土地は、住宅やビジネスに向かないと判断されることも多く、「売却や土地活用は難しい」と認識している人は少なくないでしょう。
しかし、田舎の土地を売却する手段がないわけではありません。これから紹介するポイントを適切におさえておけば、売却の可能性を高めることができます。
田舎の土地を売るための10のポイントを把握して、売却を検討してみましょう。
相場に合わせた価格設定をする
土地売却を成功させるためには、相場に応じた適切な価格設定が必要なことを把握しておきましょう。類似条件の物件を探し出して相場を把握し、平均よりも安過ぎず、高すぎない価格を設定することが大切です。
土地の価格設定には立地や日照、交通機関や商業施設との距離などの多様な要因が影響しています。特に田舎の土地は利便性の面での不利が否めないため、相場自体が都市部より低めな傾向があります。
また、売り出し期間中の適切な値下げも重要です。国交大臣指定の公共財団法人である、東日本不動産流通機構（通称レインズ）の調査でも、成約価格は売出し価格よりも低くなっているデータが示されています。売出し価格のままで売れるわけではないことを把握しておきましょう。
“参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」”
関連記事：土地売却の相場価格はいくら？自身で調べる方法や価格の決まる要因を徹底解説
田舎の土地売却が得意な不動産会社を選ぶ
田舎の土地を売る際に重要なのが、田舎の土地売却が得意な不動産会社を選ぶことです。土地の周辺に詳しい地元密着型の不動産会社を選び、売却を依頼しましょう。田舎の土地の特性や価値を理解している会社なら、適切な価格設定や売却戦略の提案を期待できます。
地域密着型の不動産会社は、地域の物件の取り扱い実績やノウハウが豊富であるため、「田舎の土地は売れにくい」といったポイントを踏まえたうえで、売却を実現するためのアドバイスやサポートを提供してもらえるでしょう。
また、土地売却での不動産会社選びでは、複数社を比較検討することが大切です。田舎の土地売却に詳しい不動産会社をピックアップし、見積額の妥当性や対応の丁寧さを比較しましょう。
媒介契約は専任媒介契約がおすすめ
不動産を売却する際には、売却を依頼する不動産会社との間に媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約には3つの種類が存在しますが、田舎の土地を売りたい場合には、専任媒介契約がおすすめです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属媒介契約 | |
| 契約可能な不動産会社 | 複数社に依頼可能 | 1社のみ | 1社のみ |
| 状況報告の義務 | 義務なし | 14日に1回、文書かメール | 7日に1回、文書かメール |
| 自分で買い主を見つけた場合の取引可否 | 制限なし | 制限なし | 制限あり |
専任媒介契約は1つの不動産会社にのみ仲介依頼をおこなうため、会社が販売活動を専念してくれる可能性が高まります。また、売り主自身が購入希望者を探せる点が魅力です。
一般媒介契約では複数社へ依頼ができますが、売れにくい土地ということもあり、熱心な売却活動は期待しにくくなってしまいます。専属媒介契約は不動産会社が最も売却活動に力を入れてくれますが、自分で買い主を探すことはできません。
田舎の土地を売るときには、専任媒介契約で不動産会社へ依頼し自分でも買い主を探すと、より早い売却が期待できます。
近隣の人に声をかけてみる
田舎の土地を売る際には、土地の近隣の人々に「土地が要らないか？」と声をかけてみましょう。田舎の土地の特性上、近隣住民や、地元のコミュニティに詳しい人々とのコミュニケーションは非常に重要です。
土地を売り出すことを近隣住民に伝えることで、土地が必要な人を発見できるかもしれません。売却を依頼した不動産会社が地元密着型であれば、地域の事情について聞いてみるのもよいでしょう。
古家付き土地として売り出す
土地に住宅が建っている場合には、そのまま古家付き土地として売り出すことも選択肢の一つです。「住宅付きの土地を安く購入して、リノベーションをおこないたい」と考えている人がいれば、需要に応えられます。
また、古家付き土地を更地として売り出す場合には、解体費用がかかることを考慮しておく必要があります。解体費用がかからないまま土地を売却できれば、出費をおさえて土地を売却できるでしょう。
しかし、「土地を購入後に自由に活用したい」というニーズが多い地域の場合には、更地として売り出す方が買い主が見つかる可能性が高いことが否めません。判断は不動産会社との相談をもとに決めることが重要です。
土地の手入れをしておく
売却前に土地の手入れをしておき、物件としての魅力を可能な限り高めておきましょう。清掃されたきれいな土地であれば、査定をおこなう不動産会社や購入希望者によい印象を与え、土地が売れる可能性を高められます。
住んでいる場所から離れた土地は管理が難しく、放置してしまうと雑草が伸びたり、ゴミが不法投棄されるリスクが高まります。荒れた状態の土地は、査定額が下がる可能性があるため、査定を依頼する前や購入希望者の内見の際には、一度きれいにしておくことが大切です。
土地の手入れはマイナス印象を拭うだけでなく、土地の持つ魅力を引き出すことにもつながります。土地の価値を高めるために、適切な手入れを心がけましょう。
価格設定は柔軟に
価格設定を柔軟に変更することで、物件が売れる可能性が高まります。適切な価格設定はもちろん大切ですが、最初に設定した価格にこだわってしまうと売れ残りのリスクが高まってしまいます。需要に応じて値下げをおこないましょう。
特に田舎の土地は都市部と比べて需要が限られるため、値下げをおこなわないと売れ残りリスクがますます高くなってしまいます。土地を手放すことが目的の場合は、売却額よりも売れるかどうかを重要視することも大切です。
買い取りを検討する
売り出していてもなかなか売れない状況が続く場合は、不動産会社による買い取りを検討しましょう。土地を買い取ってくれる不動産会社がみつかれば、購入希望者を探す手間を省けるでしょう。
田舎の土地は需要と供給のバランスが取りづらく、買い手がなかなか現れないということもあります。売却価格は通常の不動産売却より下がってしまいますが、土地を手放すことはできるでしょう。
関連記事：不動産買取業者ランキングTOP10【2024最新】特徴や選び方まで徹底解説
売却スケジュールに余裕を持つ
田舎の土地を売る際には、売却スケジュールに余裕を持ちましょう。田舎の土地は都市部に比べて需要が少ないため、急いで売却しようとしても時間がかかってしまう可能性は高いです。一般的には、半年程度が売却期間の目安とされますが、より長い期間を要することも少なくありません。
急にお金が必要になった場合の資金調達手段としては、田舎の土地売却は有効な選択肢とはいえないでしょう。売却を急ぐのではなく、十分な時間をかけて適切な買い手を見つけることが重要です。1年以上の売却スケジュールも想定しましょう。
空き家バンクを利用する
空き家バンクの利用も検討しましょう。空き家バンクは国や自治体が運営する、空き家や売却困難な土地・物件の総合情報ホームページです。不動産会社との専任媒介契約と並行して、空き家バンクを利用することで、土地や家の情報を多くの人々に知らせることができます。
空き家バンクの登録方法は自治体によって違うため、売りたい土地のある地域に応じて方法を調べておきましょう。多くの場合は市町村に直接申し込むか、加盟する不動産会社に申し込むことになります。
田舎の土地を探している人にとって、空き家バンクは重要な情報源の一つです。高い売却価格は期待できませんが、ひとりでも多くの人に売却情報を見てもらうためにも、空き家バンクへの物件情報登録をおこなっておきましょう。
“参考：国土交通省「空き家・空き地バンク総合情報ページ」”
田舎の土地は売れない？
田舎の土地を抱えて悩んでいる人は、「売れない」「需要がない」という意見を頻繁に目にすることでしょう。本当に売れないのかどうかを判断するために、まずは田舎の土地がおかれている状況を把握しましょう。
次の2つの観点から、「田舎の土地は売れないのか？」という疑問を深堀りしていきましょう。
- 立地が悪いと売却は難しいのが現状
- 田舎の土地に需要があるケース
それぞれの詳細を解説します。
立地が悪いと売却は難しいのが現状
田舎の土地が売れない理由の一つに、立地の悪さがあります。多くの田舎では車を持っていないと生活が難しく、最寄りの駅からも遠いため交通の便に問題を抱えています。
スーパーやコンビニなど生活必需品や食料を買うための施設が不足していることや、銀行や病院の数が限られていることも田舎の土地のニーズが低い原因といえるでしょう。
普段の生活や緊急時の利便性の悪さに不安を感じ、敬遠する人は少なくありません。
しかし、交通や生活の便に問題がなければ、田舎の土地も売却しやすくなるでしょう。自分の土地が、売却が難しくなる理由と合致しているかどうかを確認しておくことが大切です。
田舎の土地に需要があるケース
田舎の土地は売れにくいといえますが、まったく需要がないわけではありません。事業用途や個人用途で需要が発生するケースを把握しておきましょう。自分の土地がケースに合致していれば、スムーズな売却が期待できます。
事業用途
田舎の土地は売れないというイメージが強いかもしれませんが、以下のような事業用途としての需要がある可能性もあります。
- 体験宿泊施設
- 太陽光発電設備
- 介護施設
近年は都市部の土地価格の高騰や地方の自然環境の再評価によって、田舎の土地を活用する動きが増えています。事業用途の土地を求めている企業や組織がないかどうか、地域の不動産会社に確認してみましょう。
個人用途
自然を目的とした個人用途も、田舎の土地に発生する需要の一つです。主に次のような用途が想定できます。
- Uターン・Iターン居住
- 別荘
例えば、庭付きの広い家を建てたいと思っても、都心や地方都市では難しいでしょう。しかし、田舎は地価も比較的安く、物理的な空間も確保しやすいため、広々とした庭を持つことができます。
自然に囲まれた場所での生活を求める人々の需要を満たせるような立地であれば、田舎の土地の売却もスムーズにおこなえるかもしれません。
田舎の土地を売る手順
土地を売るときには、一般的に次の手順を踏む必要があります。
- 測量・境界確定
- 相場価格の把握と査定依頼
- 不動産会社と媒介契約
- 売買契約締結
- 決済と引き渡し
- 確定申告
必要な手順は田舎の土地においても変わらないため、各ステップを忘れずおこなうようにしましょう。
関連記事：不動産売却の流れとは？必要書類や契約方法など7つのステップで解説
測量・境界確定
まずは土地の面積や境界線を確定するため、測量・境界確定をおこなう必要があります。面積がわからなければ土地の値段を決められず、境界があいまいな状態は近隣地との所有権トラブルの原因となりかねません。
境界線が確定することで、土地面積の正確な算出が可能となります。境界線は登記事項証明書で確認できますが、登記事項証明書が古い場合や、境界がわからない場合には再測量が必要です。測量が必要な場合は、専門家である測量士や土地家屋調査士に測量を依頼しましょう。
相場価格の把握と査定依頼
測量が終わったら、相場価格の把握をおこないましょう。不動産会社に査定依頼をおこなう前に、自分で相場価格を調べておくことが大切です。「不動産取引価格情報検索」で周辺の土地の取引履歴から相場を調べたり、「路線価図・評価倍率表」で路線価を調べることが有効です。
次に、不動産会社へ査定依頼をおこない、売却価格の目安をつけましょう。自分で相場を把握しておけば、不動産会社の査定額が妥当かどうかを確認できます。また、複数の不動産会社に査定依頼すると、より正確な相場感をつかみやすくなります。
不動産会社へ査定依頼する際は、不動産一括査定サイトを利用すると手間を省いて依頼することができます。
関連記事：不動産一括査定サイトおすすめランキング22選を比較【2024年】売却の体験談を掲載！人気サイトの評判や選び方も
“”参考：国土交通省「不動産取引価格情報検索」”
“”参考：国税庁「路線価図・評価倍率表」”
不動産会社と媒介契約
査定を依頼した不動産会社の中から信頼できる会社を選び、売却を依頼するための媒介契約を結びましょう。媒介契約には3つのタイプが存在するため、それぞれの特徴や条件を理解したうえで適した契約を選ぶことが重要です。
田舎の土地売却では、専任媒介契約がおすすめです。自分と不動産会社の二人三脚で、積極的に買い主を探すことができます。媒介契約の締結で売却活動時のルールや、売却成約時の報酬金を決定したら、次は販売活動に移ります。
売買契約締結
販売価格を決定し、不動産会社とともに販売活動を開始しましょう。土地の内覧希望者が現れた場合、売り主側が内覧対応をおこないます。売り主と買い主の条件が一致し、双方が納得した場合に売買契約を結びます。
売買契約の締結時には、売買代金の10％を手付金として受け取るのが一般的です。売買契約の際には、重要事項説明や契約内容の確認が必要となります。手続きが終われば売買契約の締結は完了です。
決済と引き渡し
決済と引き渡しは非常に重要なステップです。残代金の決済と土地の引き渡しは同日におこなわれるため、スムーズにおこなえるように準備しておきましょう。
また、引き渡し時には所有権移転登記のために必要な書類を売り主から買い主へ渡すことが求められます。次の書類を用意しましょう。
- 登記済証（権利証）または登記識別情報通知
- 印鑑証明書
- 評価証明書
- 抵当権の抹消書面
決裁・引き渡しの完了後に、仲介手数料を不動産会社に支払う必要があります。決裁で受け取った売却金から、媒介契約の締結時に定められた割合の金額を不動産会社へ支払いましょう。
土地売却そのものの手続きは終了です。しかし、次に説明する確定申告が必要なことを忘れてはいけません。
関連記事：不動産売却の必要書類は？タイミングごとに揃えるべき書類や取得方法を解説
確定申告
売却した土地が利益を生んだ場合、所得税や住民税が発生します。翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告をおこないましょう。
不動産の売却に関する手続きは人それぞれの事情が絡むため、税務署や税理士に相談して進めることがおすすめです。プロの力を借りて適切に確定申告をおこなえれば、税のトラブルを未然に回避できます。
田舎の土地が売れないときの対処法
田舎の土地が売れにくいことは否めません。どうしても売却が難しい時には、次の対処法を選ぶことも検討してみましょう。
- 土地活用
- 相続放棄
- 寄付や贈与
- 土地を貸す
それぞれの詳細を解説します。
土地活用
田舎の土地を土地活用の対象とすることを検討してみましょう。田舎の土地は広く、日当たりがよいことが多いため、太陽光発電の設置が適しています。近隣に住宅地や工場があれば、月極駐車場などの土地活用方法も考えられます。
また、高齢化が進む日本では介護需要が増加しているため、土地を活用して介護施設を開設することも有効な活用となるでしょう。自分で介護施設を開くことが難しければ、田舎に介護施設を開きたい法人に土地を貸すことも選択肢の一つです。
関連記事：田舎の土地活用8つの成功例！稼ぐコツと注意が必要な事例とは？
関連記事：【2024年】太陽光発電の設置費用はいくら？設備ごとの価格相場やお得な設置方法を紹介
相続放棄
土地相続の確定前であれば、相続放棄という手段を選ぶことができます。相続放棄を選択する場合には、相続の開始から3ヵ月以内に手続きを完了させる必要があるため注意しましょう。
相続放棄をすると固定資産税や管理費の支払い義務はなくなりますが、全ての財産を相続できなくなる点は厳重に注意しておく必要があります。
相続放棄を考えている場合には、土地の負担と財産を比較検討して本当に適切な選択肢かどうかをしっかり考えましょう。
寄付や贈与
田舎の売れない土地を、自治体やNPO法人に寄付することも検討してみましょう。寄付は無償のため売却益は得られませんが、土地は手放せます。しかし土地は税収源であるため、寄付を受け付けている自治体は限られているのが現状です。
また、個人や法人への贈与も選択肢の一つです。こちらも無償の引き渡しとなるため売却益を得られません。加えて、受け取った側に贈与税が発生することには注意しましょう。法人相手の場合は受け手に法人税が、渡し手に所得税が発生します。
土地を貸す
借地として個人や事業者に貸し出せば、賃料を受け取ることができるため有効な土地活用となります。賃料は固定資産税の3倍から5倍に設定するのが一般的です。
土地を貸しても、固定資産税の支払いは土地の持ち主がおこないます。地代を固定資産税に充当することで、間接的な節税効果を受けられます。
しかし、土地貸し出しには土地の売却と同じく「需要があるかどうか」という課題を抱えています。土地の貸し出しを検討する場合には、需要があるかどうかをチェックしておきましょう。
まとめ
田舎の土地を手放すことは簡単ではありませんが、いくつかのコツを抑えられれば売却の可能性を高めることができます。
売却を検討する際には、土地の相場価格を事前に調査し、適切な価格設定を心がけることが大切です。また、売却スケジュールに余裕を持ち、空き家バンクのようなサービスを利用して情報を広めることも効果的です。
売却が決まった場合は、測量や境界確定、媒介契約締結などの手続きを適切に進めることが求められます。田舎の土地を売るためのコツと売却の流れを把握し、田舎の土地のスムーズな売却を実現できるようにしましょう。
