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相続した地方の実家や長年住み続けた古い家は、そもそも売れないのではと心配になっていませんか。家を売ること自体、人生で何度も経験することはなく、もし初めての不動産売却であればなおさら不安になるでしょう。
そこで本記事では、古い家を売る8つの方法や具体的なポイントを解説します。売れない家を売るコツや築年数別のおすすめの売却方法についても紹介するので、ぜひ参考にしてください。
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古い家でもまずは査定依頼してみよう！
「古い家だから売れない」と決めつけずに、まずは不動産の査定依頼をしてみることをおすすめします。
不動産会社のなかには、不動産があるエリアの仲介を得意とする不動産会社や、古い家をリノベーションして販売するのが得意な不動産会社もあります。古い家でも売れる可能性はあるため、複数の不動産会社に査定依頼してみましょう。
不動産一括査定サイトを利用すると、一度に複数の不動産会社に査定依頼をできるため、古い家でも対応してくれる不動産会社を見つけられる可能性が高いです。
本サイトでは、顧客満足度の高いおすすめの不動産一括査定サイトを知るために、利用者へのアンケートを実施しました。
関連記事：不動産一括査定サイトおすすめランキング16選を比較【2024年】売却の体験談を掲載！人気サイトの評判や選び方も
目次
築何年からが古い家？
そもそも築年数は何年からが古い家と見なされるのでしょうか。不動産の業界では、主に次の2つの基準に該当する物件が古い家として取り扱われます。
- 築20年以上
- 1981年6月1日以前に建てられた家
築20年以上というのは、家の耐用年数が使われています。法律では木造住宅の耐用年数は22年と定められており、築20年以上は資産価値が低いため古い家と見なされるのです。
1981年6月1日は、建築基準法で耐震基準が大きく変わった日です。それ以前に建てられた家は、現在から比べると耐震性が低いため、古い家という認識です。2023年現在から見ると築年数も40年以上経っているため、経年劣化も進んでいます。
上記の基準に該当する物件を所有している人は、これから紹介していく方法を参考に家の売却を進めましょう。
古い家を売る4つの方法
まずは、立地が良いや築年数が20年を超えたばかりなど、比較的買い手が見つかりやすい、古い家を売る方法を4つ紹介します。
- 仲介でそのまま売る
- 古い家付きの土地として売る
- 瑕疵担保保険に加入してから売る
- 隣人に交渉をする
相場通りに売れる可能性があるため、後で紹介する売れにくい古い家の方法より先に試すのをおすすめします。
仲介でそのまま売る
古いから自身では売れない家と思っていても、そのまま不動産会社に仲介を依頼して売れる可能性はあります。立地がよければ、多少古くとも購入する人はリフォームやリノベーションを前提とするため、需要は期待できます。
いくらで売れるかは、その時の相場次第です。不動産一括査定サイトなどを活用し、複数社へ査定依頼を出して平均をとると、簡単に相場の調査は可能です。
不動産一括査定サイトについて、おすすめや選び方を詳しく知りたい人は、次の記事を参考にしてください。
関連記事：不動産一括査定サイトおすすめランキング16選を比較【2024年】売却の体験談を掲載！人気サイトの評判や選び方も
また、売る家が空き家の場合は、次の記事で経験者のインタビューを紹介しています。
関連記事：空き家の売却方法と注意点｜税金の控除や補助金を利用して賢く売却しよう
古い家付きの土地として売る
古い家付きの土地とは、古い建物は残したまま土地の価格で売り出す方法です。ターゲットは古民家やリノベーションをする前提の家を探している人、土地を探している人です。そのままよりターゲットは広がり、早期に買い主が見つかるかもしれません。土地を探している人にとっては、住宅ローンを受けられるメリットがあります。
マンションではなく戸建て限定の方法で、建物の価格は上乗せできません。しかし解体の費用はかけずに、土地として売り出せます。
瑕疵担保保険に加入してから売る
瑕疵担保保険とは、中古住宅を引渡し後に把握していない傷や構造上の問題があっても、補修費用が支払われる保険です。この保険に加入していると、買い主は安心して購入でき、住宅ローン控除も利用可能になるため、早期売却につながるでしょう。
保険料は家の広さや保険の適用期間、保険金額などで変わり、戸建てでは2.5～5.5万円、マンションでは1.5～3.1万円が目安です。未加入の場合、契約不適合責任という制度で、補修費用を自己負担しなければなりません。古い家の売り主にとっても、安心できる方法です。
隣人に交渉をする
隣人との交渉であれば、仲介で全国から買い主を探すより、早期に売却できる可能性があります。隣人のため周辺の環境は熟知しており、初めて会う人よりこれまでの近所付き合いがあるため交渉をしやすいです。駐車場の確保や増築、子供の家探しなどで土地を探している人がいるかもしれません。
両者で交渉がまとまり契約書も作成できる場合は、不動産会社を利用しなくても売買を成立できます。仲介手数料が不要となり、売却価格によっては100万円以上の節約になります。
売れない古い家を売る4つの方法
築30年以上や田舎で立地の悪いところにあるなど、なかなか売れにくい古い家は、次の4つの方法がおすすめです。
- リフォーム済みにして売る
- 古い家を解体してから売る
- 空き家バンク経由で売る
- 古い家を買い取りに出す
なぜおすすめなのかや、実行する際の注意点を解説していきます。
リフォーム済みにして売る
リフォームをすると、古い家でも見栄えがよくなります。傷みや汚れが目立っていると印象が悪くなり、問い合わせ自体がないかもしれません。もしリフォームをするならば、風呂やトイレ、キッチンなどの水回りが効果的です。
しかし、リフォームの実行の自己判断は危険です。見栄えをよくしても売れる保証はなく、費用がかかってしまいます。かかった費用を売却価格に上乗せすると、相場を超えて余計に売れにくくなるかもしれません。
古民家のリフォーム費用については以下の記事も参考にして下さい。
“参考：住宅設備協同組合「古民家リノベーションにかかる費用｜2023年版」”
また、大阪のリノベーション会社については以下の記事でも紹介しています。
関連記事：大阪のおすすめリノベーション会社15選！ワンストップなど依頼方法ごとに紹介
古い家を解体してから売る
古い家を解体しておくと、買い主は解体費用をかけずにすぐに家を建てられるため、売れる可能性は高まります。解体費用の目安は、東京都での木造住宅で1平米あたり3～5万円、建物が30坪程度の家で90～150万円です。鉄骨造やRC造など頑丈な作りの家ほど、解体費用は高額になる傾向です。
しかし、リフォームと同様に自己判断すると、損をする可能性があります。売れる保証はなく、引渡し前にまとまった解体費用が必要です。土地にかかる税金の軽減特例も受けられなくなります。まずは古い家付きの土地として売り出したほうが、リスクは少ないでしょう。
東京のおすすめ解体工事会社や選び方について、詳しく知りたい人は次の記事もおすすめです。
関連記事：【2024年最新】東京でおすすめの解体工事会社11選！選び方のポイントも
空き家バンク経由で売る
空き家バンクとは、地方自治体が運営している不動産のマッチングサイトです。登録すると物件情報が公開され、購入希望者からの問い合せを待ちます。無料で利用でき、買い主は自治体独自の補助金制度が適用されます。古い家がある自治体で空き家バンクが運営されているならば、登録してみましょう。
基本的に売買は個人間でのやり取りになるため、契約書の作成には注意してください。不備によってトラブルがおきると、対応に困ってしまいます。不安がある人は、売買の手続きを不動産会社へ依頼したほうがよいです。
古い家を買い取りに出す
買い取りとは、不動産会社へ古い家を売る方法です。仲介と違い買い主を探す手間がなく、不動産会社の査定額で問題なければ、1週間程度での現金化も可能です。どれだけ立地が悪く建物の傷みが目立つ家でも、望みはあります。
買い取りの欠点は、そのまま仲介で売却する際の相場より、2～3割安くなってしまうことです。不動産会社は、リフォームやリノベーション後に再販をおこなうことになります。売れないリスクもかかえるため、基本的には仲介の相場より安くなります。
築年数別のおすすめ売却方法
上記で紹介してきた古い家を売る8つの方法について、築年数別におすすめの売却方法とその理由について解説していきます。売る方法を選ぶ際の参考にしてください。
築20～築30年の戸建て
築20～30年の戸建てであれば、次の3つの方法がおすすめです。
- 仲介でそのまま売る
- 瑕疵担保保険に加入して売る
- 隣人に交渉をする
木造では法律上の耐用年数を過ぎていても、実際は問題なく住める家もあります。築20～30年の戸建てであれば、傷みが少ない家も多くあるでしょう。
買い手側は、壁紙や水回りのみなど小規模なリフォームで済むため、売り手側は追加で出費することなく、相場にあった価格で売却できるかもしれません。
また、瑕疵担保保険は数万円の追加出費で加入でき、リフォームよりは節約できます。隣人への交渉は、手入れをすると何十年も住める可能性があります。
築31～築40年の戸建て
築31～40年の戸建てであれば、次の2つの方法がおすすめです。
- リフォーム済みにして売る
- 空き家バンク経由で売る
築30年を超えると、各種設備だけでなくフローリングや階段などの老朽化が目立ちます。そのまま手を加えずに売却するのは厳しいかもしれません。そのまま売却しようとしても、「リフォーム費用がかかるから値下げしてほしい」など、大幅な値下げを要求されやすいでしょう。
築31～築40年の戸建てを売る場合は、家の傷み具合にもよりますが、リフォームやリノベーションをすることを前提に売却することをおすすめします。
空き家バンクを利用すると、リフォームやリノベーションをして住みたい人をターゲットにしやすいため、各種設備に限界がきていても、そのまま購入してくれる可能性が高まります。
築41年～築50年以上の戸建て
築41～50年の戸建てであれば、次の3つの方法がおすすめです。
- 古い家付きの土地として売る
- 古い家を解体してから売る
- 古い家を買い取りに出す
築41～50年の戸建ての場合、外装の老朽化も進んでいるため建物を活かして売却するのは厳しいでしょう。古民家カフェなど、古い家を活かした施設もありますが、立地や家の造りなども関係してくるため、ほとんどの場合は難しいかもしれません。
古い家付きの土地も解体も、どちらを選んでも基本的に売り出す価格は土地の価値分です。また、買取依頼すれば、仲介で売れない家でも買い取ってもらえる可能性が高いです。少額でも建物に価値を見いだしてもらえると、土地だけより高額になるかもしれません。
古い空き家を早く売るメリット
古い空き家は早く売るほど、次の2つのメリットあります。
- 維持する費用や負担の軽減
- トラブルのリスク回避
自身が住む予定はないが、思い出が残る実家などで売るのを迷っている人は、決断する材料にしてください。
維持する費用や負担の軽減
古い家を早く売ると、維持にかかる次の費用を節約できます。
- 固定資産税・都市計画税
- 火災や地震の保険代
- 電気・ガス・水道代（未使用でも基本料金はかかる）
- 掃除（業者への依頼で1回あたり1～2万円）
- 自力での掃除で現地までの交通費
特に遠方の古い家を自力で掃除するとなると、掃除にかかる費用だけでなく交通費もかかるため大きな出費になります。台風などの災害で破損があると、修理費用が追加で必要です。また、築年数が若いほど建物の価値は高いため、早めに売却を進めたほうが選択肢が増えて利益も望めます。
トラブルのリスク回避
古い家を売ることで、次のトラブルのリスクを回避可能です。
- 経年劣化による倒壊で被害
- 不審火
- 放置された空き家が犯罪者の拠点
- 害虫や動物による被害
古い家でおきたトラブルは、所有者に責任がいきます。建物を解体していてもリスクは残り続けるので、早く売るのがおすすめです。被害が出て損害賠償が発生すると、売って得るお金だけではカバーしきれないかもしれません。
古い家を売る基礎知識
古い家を売却する場合は、基礎知識として売却の流れやかかる費用を把握しておくと、スムーズに進められるでしょう。
- 古い家を仲介で売る流れ
- 古い家を売るためにかかる費用
- 古い家を売る際の税金対策
以上について、それぞれ解説していきます。
古い家を仲介で売る流れ
古い家を売る基本の流れは、次の10ステップです。
- 古い家を売る準備（書類集めや現状把握）
- 古い家の査定
- 仲介を依頼する不動産会社選び
- 不動産会社との媒介契約（仲介の正式な依頼）
- 売り出す価格の決定
- 古い家の売却活動開始
- 内覧の対応
- 古い家の売買契約
- 引渡し
- 確定申告
引渡しまでスムーズにいったといても3～6ヵ月かかります。確定申告は、古い家を売った翌年の2月16日～3月15日頃が提出期限です。リフォームや解体をする場合は、売却活動を開始する前に済ませます。買い取りの場合はステップ4～7は省略できます。
売り出し価格は、相場やローンの残債などを参考に決めてください。自身の利益ばかり優先していては、内覧の問い合せさえなくなります。
古い家を売るためにかかる費用
仲介で古い家を売るには、次の費用がかかります。
| 費用 | 目安 |
| 仲介手数料 | 売却価格×3％＋6万円＋消費税 |
| 印紙税 | 1,000～数万円 |
| 登記費用 | 5,000～2万円（司法書士に依頼する場合） |
| 各種書類の取得費 | 数百円／1部 |
| 譲渡所得税 | 売却利益✕税率 |
まだローンが残っている家ならば、追加で残債の額と繰上返済費用で1～3万円必要です。売れた額の5～7％の費用はかかるものとして、お金の使い道を検討してください。
仲介手数料の目安は法律で決まっている上限で、値引き交渉は可能です。不動産会社と媒介契約を結ぶ前に、交渉を済ませておきましょう。印紙税は売買契約書の作成時に必須で、書類内に記載する金額によって変わります。
古い家を売る際の税金対策
古い家を売る際に、次の税金対策をしておくと手元にお金を残しやすくなります。
| 税金対策 | 概要 |
| 3,000万円の特別控除 | ・譲渡所得から3,000万円まで控除 ・譲渡所得税の節税 ・相続した空き家でも適用可能 |
| 損益通算と繰越控除 | ・売却時の損失額を給与所得の控除に活用 ・毎年の所得税を節税 ・控除しても損失が上回っていると最大3年は繰越控除 |
| 低未利用土地等を譲渡した場合の 長期譲渡所得の特別控除 |
・特定地域の土地を500万円以下の売却で適用 ・譲渡所得から100万円の控除 |
どの税金対策も確定申告が必要です。適用条件を満たしていても自動的に反映はされないため、期間内に忘れず提出してください。
古い家を売る5つのポイント
最後に古い家を売る際のポイントを5つ紹介します。
- 売り方は不動産会社に相談してから判断
- 土地の境界が確定しているか確認
- 最新の補助金制度を確認
- 家財の撤去
- 契約不適合責任の対策
詳しく解説するので、どの売り方を選ぶ場合でも参考にしてください。
売り方は不動産会社に相談してから判断
所有する物件で、紹介してきた8つの方法のどれが最適なのかを、自力で判断するのは難しいです。「どうせ売れないから買取依頼しよう」と思っていても、不動産会社によっては仲介で買い主を見つけてくれるかもしれません。
最終的にどれを選ぶにしろ、複数の不動産会社で相談をしてからの判断をおすすめします。複数の不動産会社に聞くことで、視点の違う意見も期待できます。リフォームや解体は実行してしまうと取り返しがつきません。不動産会社への相談は無料なため、納得できるまで質問をしてください。
土地の境界が確定しているか確認
土地の境界が確定していないと、次の問題がおきます。
- 実際の面積より狭く売ってしまう
- 引渡し後に隣家とトラブル
- 売却自体ができない（境界明示義務があるため）
境界は、登記事項証明書（登記簿謄本）や地積測量図で確認できます。しかし古い家では、書類が存在しなかったり、隣家の先代や先々代との約束で書類上とは異なる使い方をしていたりするケースがあります。
特に書類が存在しない場合は、土地家屋調査士に依頼して境界を確定しましょう。相場は35～80万円で、接している土地の数が多いほど高くなる傾向です。立ち会いの手間もかかりますが、どの売り方をする場合でも境界を確定させてください。
最新の補助金制度を確認
古い家を売るときに使える補助金制度は、年度によって改定されたり制度そのものがなくなったりします。上記で紹介した税金対策も、数年後にどうなっているかはわかりません。
最新の補助金制度は、次の4つで確認したほうがよいです。
- 不動産会社の担当への質問
- 国税庁の公式サイト
- 古い家がある自治体の公式サイト
- 古い家がある自治体の税務書へ問い合せ
解体やリフォーム向け、空き家バンクの活用などで、100万円以上得をする可能性あります。漏れなく適用させて、手元に残るお金を増やしてください。
家財の撤去
買い取り以外の選択肢で空き家を売る場合は、家財の撤去をしましょう。残していると仲介や解体を断られるケースがあります。
処分を業者に依頼すると、4トントラック1～2台分で15～25万円ほどです。自身で処分場に搬入すると、10kgあたり100～150円程度に抑えられます。
家財をネットオークションやフリーマーケットに出品する方法もありますが、保管場所の確保が必要で処分に時間もかかります。遠方の古い家であれば、業者に依頼したほうが早く家を売れるでしょう。
契約不適合責任の対策
古い家では経年劣化が進み、把握しきれていない不具合がおきる可能性が高いです。契約不適合責任のリスクを下げるため、次の対策をしておくとよいです。
- 売買契約書で責任を負う期間を限定
- ホームインスペクションを受ける
契約不適合責任は任意規定で、買い主が合意してくれるならば、その内容が優先されます。基本は買い主が不具合を知ってから1年以内の報告で対処が必要です。しかし、引渡しから1年以降は責任を負わないという内容で合意をもらえていると、責任を負うリスクは下がります。
ホームインスペクションは、建築士や住宅診断士が家の劣化状況や欠陥を、第三者の立場で診断してくれます。把握しきれていなかった問題点を売買契約書に盛り込めるようになり、安心して引き渡せるでしょう。
まとめ
古い家を売る方法は8つあり、そのまま不動産会社へ仲介を依頼しても、買い主が見つかる可能性はあります。初めから売れないと諦めていては、維持費がかかり続け経年劣化でトラブルのリスクも増えます。
隣人との交渉や空き家バンクの利用ならば、費用はかからず売却先の選択肢を広げられるでしょう。紹介した方法の中には、リフォームや解体、買い取りなど、そのままより出費が増えたり安くなったりするものがあります。最終的にどの方法で古い家を売るのかは、不動産会社の担当に相談をしてから決めましょう。
