アパート経営の利回り計算方法！最低ラインや目安、利回りアップのコツまで解説

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アパート経営の利回りとは、アパート経営をするための投資額に対するリターンの割合です。アパート経営は初期費用が高額なため、利回り計算をおこない長期的なシミュレーションをして対策しておかないと、ハイリスクなアパート経営となってしまうかもしれません。

そこで本記事では、アパート経営の利回りについて、計算方法や目安、利回りアップのコツについて解説します。ぜひ参考にして、アパート経営を成功させましょう。

アパート経営の利回り計算の基本

アパート経営の利回りの基本として、次の3つについて解説します。

• 想定利回り
• 表面利回り
• 実質利回り

広告などに記載されている利回りが、いずれかによって稼ぎは大きく変わるので、意味や計算方法を知っておきましょう。

理想の収入「想定利回り」

想定利回りとは、購入したアパートを満室にできた場合、年間の想定家賃収入で購入価格の何割を稼げるかを表しています。

想定利回りは不動産の広告で使われるもので、3つの利回りのうち最も利回りを高くみせることができます。

想定利回りで出した数値には、アパート経営に必要な経費や空室リスクが考慮されていないため、実際はもっと低い利回りになると心得ておきましょう。

経費を考慮しない「表面利回り（グロス利回り）」

表面利回りとは、アパート経営にかかる経費を考慮せず、年間の家賃収入が購入価格の何割稼げるかを計算します。

想定利回りと似ていますが、表面利回りは実際の家賃収入で計算しているのに対して、想定利回りは年間家賃収入の想定額を使って計算されます。

表面利回りは実績が考慮されているため、想定利回りよりは信頼できる数値といえるでしょう。ただし、アパート経営に必要な経費は計算に入っていないため、実際の利回りは表面利回りよりも低くなるでしょう。

現実的な稼ぎ「実質利回り」

実質利回りとは、購入の諸費用やアパート経営の経費を考慮した、現実的な稼ぎを表す指標です。

経費が考慮されることで、より実際のアパート経営で得られるリターンをイメージしやすくなります。アパート経営のシミュレーションをおこなう場合は、必要となる経費をできる限り含めて、実質利回りで計算をするとよいでしょう。

経費や購入時に必要になる諸費用には次のものが含まれています。

アパート経営を始めて見ないと正確な経費はわかりません。実質利回りでは、現実に近い数値を計算することができますが、鵜呑みにはしないようにしてください。

アパート経営の利回りの目安

アパート経営を順調に続けるには、どの程度の利回りが必要なのでしょうか。ここでは、地域別の統計データや最低ラインについて解説します。アパート経営を始める目安としてください。

地域別の利回りの相場

ワンルームとファミリー向けのアパート経営で、地域別の利回りの相場は次のようになっています。

“参考：日本不動産研究所「第48回 不動産投資家調査 （2023年4月現在）」”

地方の利回りが高くなっている原因に、物価の違いがあります。また、高い利回りでも、購入価格が割安なアパート経営なら収益は少ないです。

相場はあくまで2023年4月時点のもので、日々変動しています。実際にアパート経営を始める直近で、最新の相場を調べてみましょう。

アパート経営の利回りの最低ライン

アパート経営の最低ラインは、実質利回りで3％を超えているかどうかです。5％程度で一般的と判断されています。想定利回りや表面利回りの段階で5％だと、実際のリターンはもっと少なくなる可能性が高いため、やめておいたほうがいいかもしれません。

アパート経営は、最低ラインの利回りで続けると、購入費用の回収に30年以上かかります。始める際は長期で続ける覚悟をもっておきましょう。

アパート経営で利回りを高める4つの方法

アパート経営の利回りは、次の4つの方法で高められます。

• 部屋はファミリータイプよりワンルーム
• 経費を節約
• 入居者を厳選
• 相場に合わせて家賃の値上げ

将来の利益を少しでも増やすため、建てたり購入したりする段階からこだわっておきましょう。

部屋はファミリータイプよりワンルーム

経営する側からみると、一般的に同じ面積であればワンルームを増やしたほうが稼げます。

また、ワンルームで部屋数を増やしておくと、空室による収入の減少額も抑えられます。ファミリータイプは長期で入居してくれやすいですが、新規を見つけるのに時間がかかる可能性が高いです。

ただし、小学校が近くにあるなど、まだマイホームを持っていないファミリー層が多く住むエリアの場合は、ワンルームよりファミリータイプの部屋のほうがニーズがある可能性があります。立地からニーズを見極めて、部屋のタイプを決定するとよいでしょう。

経費を節約

実質利回りの計算式で示したように、経費を節約するほど利回りは高くなります。実践しやすい節約方法を経費ごとに表でまとめました。

経費を節約するポイントは、入居者の生活の質を下げないことです。管理費や修繕費を節約しすぎてアパートが荒れていては、空室が増えてしまいます。

また、確定申告で経費を漏れなく計上すると、手元に残せるお金は増えます。経費に該当するものは領収書を残し、e-Taxを利用して計算ミスもなくしましょう。

入居者を厳選

アパート経営のメイン収入は家賃です。滞納されたりすぐに空室になったりしていたりすると利回りは安定せず、融資を返済できるか不安な日々を過ごすことになるでしょう。

そのため、入居者を次の基準で厳選しておくと、満室を維持しやすいです。

• 年収が家賃の年額の25～30％
• 収入が安定した雇用形態（できるだけ正社員）
• 年齢（学生より社会人）
• 入居形態

年収で家賃が占める割合が高いと、少しの収入減少で退去の可能性が高まります。雇用形態は、突然の解雇のリスクが少ない正社員を優先し、次いで契約社員が候補です。

年齢は、学生で一人暮らしを始めやすい18～22歳だと、卒業と共に引越しをするかもしれません。社会人であれば長期の入居を期待できます。

入居形態は、カップルやルームシェアを避けるとよいです。仲違いなどで一方が出ていくと、家賃の負担が重くなり滞納か引越しのリスクが上がります。

相場に合わせて家賃の値上げ

周辺地域の地価やニーズが高まり、相場が上昇しているならば家賃の値上げが可能です。法律でも根拠がある家賃の値上げは認められており、契約更新のタイミングで入居者に伝えてください。日頃から入居者と良好な関係を築けていると、交渉はまとまりやすいです。

値上げに応じてもらえない場合は、裁判所での調停に発展します。解決するまでに手間も時間もかかるため、弁護士などの専門家に依頼しましょう。

アパート経営の利回りにおける注意点

アパート経営の利回りで後悔しないため、次の3つの注意点を解説していきます。

• アパート経営の始め方で利回りは変わる
• 利回りが高いと儲けも高額とは限らない
• 利回りは経年劣化で減少する

効率的な資産運用は、将来を見据えておこないましょう。

アパート経営の始め方で利回りは変わる

アパート経営の始め方は、大きく分けて次の3通りです。

• 所有している土地にアパートを建てる
• 中古のアパートを1棟購入する
• 土地を購入してアパートを建てる

この中で、土地からの購入がもっとも初期費用が高額になりやすく、利回りは低くなります。特に都市部の土地を購入する際は、慎重に検討をしましょう。

所有している土地でアパート経営を始めたい場合は、他の土地活用との比較をおすすめします。立地やニーズによっては、さらに稼げる方法が見つかるかもしれません。

関連記事：土地活用おすすめランキングTOP10！初期費用0円でできる土地活用も紹介

利回りが高いと儲けも高額とは限らない

利回りは、投資額に対してどれだけの割合で収益があるかどうかです。割合が高くとも投資額が少なければ、収益も少ないです。

中古のアパート探しや新築のプラン比較では、利回りの高さだけに注目せず、年間の稼ぎにも気をつけてください。融資額を増やすと、稼ぎの桁が違うアパート経営を始められるケースがあります。

利回りは経年劣化で減少する

アパートの入居者は、似た立地や広さ、間取りの物件があった場合、築年数が新しいアパートを選ぶ傾向が高いです。管理を徹底しても経年劣化は避けられず、家賃収入は毎年1％程度下がるため利回りも減少します。融資の返済は、利回りの減少も考慮しておかないと、数十年後に赤字もあり得るでしょう。

業者にすべての部屋を借り上げてもらうサブリースという契約でも、契約更新で値下げ交渉をされます。相場の上昇で値上げできればよいですが、それをあてにするのは危険です。

上記で紹介したどの方法で始める場合でも、できるだけ具体的な数字で実質利回りを算出し、融資の完済までのシミュレーションをしてください。

リスク軽減なら不動産投資クラウドファンディング

アパート経営は、中古の購入でも融資が必要になってくる資産運用です。初期費用が高額なため、一般的な利回りの5％でも回収に時間かかります。そこで、リスク軽減できる投資方法として、不動産投資クラウドファンディングについて解説していきます。

不動産投資クラウドファンディングとは

不動産投資クラウドファンディングとは、複数の投資家が投資をして運営会社がアパート経営をおこない、利益を配当金として受け取るサービスです。運用は投資型と融資・貸付け型があり、どちらを選んでも運用の手間はかかりません。

自身でアパート経営をするのと違い、投資額は1万円程度から始められ、投資先は専門知識がある人が厳選しています。運用期間は短いもので数ヵ月、想定利回りで10％超えのものもあり、低リスクで金融機関にお金を預けているよりリターンを得られるでしょう。

不動産投資クラウドファンディングの選び方

利用する不動産投資クラウドファンディングを選ぶ基準は、次の5つです。

• 運営の安全性
• 投資の案件数
• 優先劣後出資の割合
• 事前情報の豊富さ
• 独自サービス

自身の個人情報を登録し資金を預けるので、安全性が高いところを選ばないと悪用される恐れがあります。投資の案件数は、多いところを選ばないと稼ぎ続けられません。

優先劣後出資の割合とは、損失が出たときに運営がどれだけ負担するかを表しています。元本は保証されない投資なので、割合が高いほど安心です。

事前情報とは、案件の内容や投資資金の使い道、リスクなどのことです。豊富であれば投資をする判断材料が増えます。独自サービスは、投資家登録などでお得なキャンペーンがあるかを確認します。総合的に判断して、リスクなく稼ぎやすいところを見つけましょう。

アパート経営を始める際の疑問

最後に、アパート経営を始める際によくある次の疑問について、解説していきます。

• 頭金なしでも融資を受けられる？
• アパート経営の相談はどこにする？
• アパートに太陽光発電を設置したほうがいい？

1度始めてしまうと簡単には辞められないので、疑問は残さず納得してからにしましょう。

頭金なしでも融資を受けられる？

アパート経営での融資は、頭金なしでも受けられます。事務手数料などはかかりますが、審査に通過できれば問題ありません。

審査の通過は、年収や預貯金といった個人の属性に加え、経営するアパートの収益性も判断材料にされます。空室が少ない実績があるブランドのアパートで収益性が高いと、初めての経営でも融資を受けやすいです。

頭金なしのアパート経営を始めるならば、収益はある程度手元に残しておくとよいです。頭金ありより月々の返済額は高額で、お金に余裕がないと滞納のリスクが上がります。どれだけ事前にシミュレーションをしていても、想定外のことはおこりえます。

アパート経営の相談はどこにする？

アパート経営の悩み別に、相談先を以下の表にまとめました。

相談は基本的に無料の場合が多いですが、税金に関しては確定申告をしてもらおうとすると、税理士や公認会計士へ報酬の支払いが必要になります。

土地活用でアパート経営をするか迷っている場合は、プランの一括請求サービスの利用がおすすめです。大まかな利回りや稼ぎを比較して、稼ぎやすい方法を絞り込んでください。

アパートに太陽光発電を設置したほうがいい？

アパートに太陽光発電を設置すると、共用部分の電気代節約になり、余剰分の売電で収益もあります。蓄電池があると、非常時の備えにもなってくれます。

初期投資は増えますが、長期的には節約と売電で回収可能で、個別にソーラーローンを組むより金利は低いです。アパート経営に必須ではないですが、始めた方が収益を増やせる可能性が高いです。

導入方法について詳しく知りたい人は、次の記事を参考にしてください。

関連記事：マンションに太陽光発電を導入する方法｜デメリットや設置場所も解説【オーナー向け】

まとめ

アパート経営の利回りは、経費を考慮した実質利回りの最低ラインが3％で、5％程度はある状態で始めた方がよいです。稼ぎがいくらになるかは購入価格と利回りをかけて計算し、リスクも含めて納得できる資産運用かを判断しましょう。

アパート経営を始めたら、利回りを高めるため経費の節約や入居者の厳選などをして、購入価格の早期回収を図ってください。時間がかかるほど家賃収入は減少する傾向です。

失敗のリスクを軽減したい人は、不動産投資クラウドファンディングでのアパート経営も検討して、資産を増やしましょう。生活の余裕を投資に回せると、稼ぎもそれに応じて増やせます。