安い土地の理由とは?土地の形状や建築制限にも注意して選ぼう!

家づくり

#物件・土地探し

はれ暮らし編集部2020.12.17

マイホームを考える時に、多くの方が直面する難問のひとつが土地探し。

 

「今の家の近くがいいな」「地下鉄やJRの徒歩圏がいい」「日当たりが良い南向きがいい」「子どもの学校区内で探したい」など、私たちは日々お客様から様々な要望をお聞きします。

 

土地選びは立地や日当たりなどももちろん大事ですが、建築費用もかかるとなるとできるだけ土地費用を抑えたいというのがホンネ。

 

そこで早速SUUMOやアットホームなどの不動産検索サイトに掲載されている気になるエリアの土地を検索してみると、「あれ?安い土地あるじゃん!!」「もしかして掘り出し物かも!?」なんて思ったりしたことはないでしょうか?

 

今回は、安い土地が安いワケをご説明します。

土地や建物の状態や形状だけでなく、建てられる建物の大きさや高さにも影響する建築制限についても知っておきましょう。

 

安い土地の特性を活かした建築も可能ですので、自分に合った土地を探してくださいね。

 

 

 

相場より安い土地の理由

相場より安い土地には、それなりの理由があります。

この理由を知らないまま価格の安さだけで土地を決めてしまうと、後になって後悔することも。

 

土地が安く売りに出ている場合の主な理由をご紹介します。

 

 

いわゆる事故物件

事故物件とは、中古マンションや一戸建てなどで過去に火事や事件があったなど、何らかの要因でお知らせする事項のある物件のこと。

この場合は備考欄に「告知事項あり」と書かれています。

気にしない場合は、おトクかも?!

 

 

 

変形地・旗竿地

三角形や、縦や横に細長い土地、旗のような形状をした土地などのこと。

長方形など整形の土地より評価額や坪単価が低くなるため安く売られます。

 

日当たり確保の難しさや、駐車が困難などの課題がある場合もあるので建物の配置には注意が必要になります。

 

 

 

土地に面した道路が狭い

土地に面した道路が狭く、建築基準法による接道義務に準じていない場合は、建物が建てられない場合もあります。

建物が建てられても、家の前の通路が狭いと問題があることも。

 

例えば、札幌市で住宅を建築する場合の望ましい道路幅は8m以上と言われています。

4m幅の道路だと、除排雪が入らなかったり、冬は雪で道路幅が狭くなり対向車とすれ違うことができなかったりと不便を感じることが多いかもしれません。

 

その他にも「私道」のため通行ができない道路や、セットバック(建築物を道路の境界線から一定の距離だけ後退させること)の必要があるケースも。

その場合、敷地面積が削られるなんてこともあるので、土地だけでなく接する道路もしっかり確認しましょう。

 

 

 

平らな土地でない

土地の全体または一部に傾斜がある土地は、敷地を整地するために何万円もの費用がかかるため人気がなく価格も安くなります。

一見平らな土地に見えても実際に見ると、裏が崖になっているなんてこともしばしば。

 

また、整地の費用だけでなく、札幌市のようにほとんどの土地で地盤調査し補強するための工事が必要なケースもあります。

 

北向きのひな壇になっている土地も安い土地になることが多いです。

北向きのひな壇だと南側の土地が高いため日当たりが悪く、売り手からすると売却しにくいのです。

 

 

 

安い土地に理想の建物を建てられる?建築制限もチェック

安い土地の購入を検討する時に確認すべきなのは土地の形状や物件の状態だけではありません。

土地によっては建てられる建物の高さや面積に制限がある場合も。

こんな家を建てたいと思っても、土地の制限によっては叶わないケースもあるため、購入前に必ず確認しましょう。

 

確認すべきポイントのひとつが「用途地域」。

用途地域とは、住居系地域、商業系地域、工業系地域など、その地域をどんなエリアにするか計画し、建築できる建物の種類や土地の用途の制限を定めたルールのことです。

 

市街化させる予定の地域では、自治体が公共下水道の整備なども積極的に行います。

しかし土地が「市街化調整区域」に区分される地域にある場合、そのエリアは市街化を抑制する区域となり、原則として建物を建てることができません。

公共下水道の整備なども行われないこともあり、せっかく土地を購入したのに住宅を建てられないことになってしまいます。

 

「建ぺい率」と「容積率」も確認しておきましょう。

建ぺい率は、敷地面積に対して建物を建築できる面積を示した割合のことで、建築可能な坪数の上限が分かります。

容積率とは、敷地面積に対して建物の延床面積を示す割合です。

 

敷地面積が同じでも、建ぺい率と容積率によって建てられる住宅の広さや階数が異なるため、自分が建てたいと思う家がその土地に建てられるかチェックが必要です。

 

また、「高さ制限」や「斜線制限」についても見ておきましょう。

高さ制限はその土地に建てられる建物の高さの上限を定めたもので、斜線制限は隣地や道路に影響する部分について建物の高さの上限を決めたものです。

これらの制限によって建物の形や大きさが限られる場合もあるため確認しておきましょう。

 

 

 

安い土地も悪いことばかりではない!理想の暮らしを話し合おう

他の人と違う一風変わった暮らしを求める人や、土地の値段を抑えその分建物費用にお金をかける人など、安い土地の特性を理解した上で自分らしい暮らしを楽しんでいる方が大勢います。

 

例えば旗竿地は奥まっている場所に位置しているので、敷地の傍を歩く車や人がいない分、周辺の騒音を気にせず静かに過ごすことができます。

 

また、傾斜がある土地をあえて好む人もいます。

山に面した土地は地盤が固く安全で、高台からの絶景の眺望を得ることもできます。

 

このように土地のデメリットを活かして建築することもできます。

大切なのは、どんな暮らしがしたいかを家族でとことん話し合うこと!

意見が割れることもあるかと思いますが、そこを互いに尊重し家族の要望をまとめていくことで、安い土地でも理想のマイホームを建てられるかもしれません。

 

 

 

安い土地の理由を知って理想のマイホームを!

注文住宅で家を建てる際、土地を所有していない方は必ず土地探しをします。

 

中には他の土地よりも明らかに安い土地もありますが、その安さには理由があるはずです。

事故物件や変形地、面している道路が狭かったり、土地が平らではないなど、土地の安さが自分の理想のマイホームづくりの課題になってしまわないか確認しましょう。

 

また、用途地域や建ぺい率・容積率などの建築制限もチェックが必要です。

基礎的な知識をご紹介しましたが、分からないことがあれば不動産会社にも質問してみましょう。

 

安い土地は必ず避けなければいけないということはありません。

家族がどんな暮らしをしたいかによって、土地のデメリットを活かした建築もできます。

土地ごとに条件が異なるので、建築会社やハウスメーカーにも相談してみましょう。

 

これから家族が長く暮らす場所なので、希望のエリアを家族で話し合うのはもちろん、そこでどんな暮らしがしたいのかをとことん話し合ってくださいね。

 

はれ暮らしでは、住まいや暮らしに役立つ情報をたくさんお届けしています。

土地選びや家づくりに関するコラムもたくさんご紹介しているので、ぜひあわせてご覧ください!

 

記事を書いた人
はれ暮らし編集部 ジョンソンホームズ

札幌の美味しい、楽しい、面白い、を日々追いかけています!すてきなスポットやイベントをご存じでしたらぜひ教えてください☆

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