住宅ローンの審査基準とは？審査のポイントや流れを解説！

住宅ローンを借りる流れ

住宅ローンを組むためには、本審査だけではなく事前審査という審査も必要です。

借りるまでの流れをご説明します。

1.事前審査

事前審査とは、借りる前に事前にどのぐらい借りられるかを審査するものです。

前年度の年収によって借りることのできる金額が変わってきます。

返済比率などを計算しながら事前審査を申し込みます。

2.本審査

本当にこの金額で借りますという最後の審査です。

実際の家の金額や土地の金額が決まってから、最後にもう一度審査します。

3.借入

住宅が完成して引渡し前にやっと、住宅ローンを借りることができます。

この時、勤務先や年収など本審査時の条件と変わっていては融資を受けることができませんので要注意。

住宅ローンの審査基準とは？

住宅ローンは、ほとんどの人が人生に一度しか組みません。

金額も大きいため、様々なローンの中で最も審査が厳しいと言われています。

審査の基準は、金融機関によって異なります。

代表的な審査基準の内容を見ていきましょう。

勤続年数

勤続年数の長さは、継続的な返済が見込めるかを判断する基準となります。

住宅ローンの返済期間は一般的には35年、最近では40年という期間が設定されている場合もあります。

その長い期間、しっかりと返済してくれるかどうかという点を金融機関も見定めていくということです。

以前は最低でも2年は勤続している必要があると言われていましたが、現在は金融機関によっては勤続期間が3ヶ月でも審査に通る場合もあります。

転職してすぐの場合などは、この勤続年数に注意しましょう。

勤続年数が短い場合には、フラット35といわれる住宅ローンも検討してみましょう。

フラット35は、銀行の住宅ローンほど勤続年数などの条件が厳しくありません。

そのため契約社員などの、正社員や正規雇用ではない方でも借入をすることができます。

前年度の年収

一定の金額を安定して返済してもらえるかを判断するために、前年度の年収も審査基準に含まれます。

前年度の年収が多いほど借りられる金額も多くなり、返済負担も少なくなります。

年収はローンで希望する金額が借りられるかどうかの分かれ道でもあります。

フラット35では年収の下限の条件が銀行などと比べると緩い場合もあります。

前年度の年収を証明するものが必要になるなど条件もあるため、確認してみましょう。

転職して1年以内の場合は、会社発行の見込み所得証明書の提出が求められます。

完済時年齢・借入時年齢

住宅ローンの返済が終わる頃の年齢が完済時年齢、ローンを借りる時の年齢が借入時年齢です。

銀行など多くの金融機関が完済時年齢を80歳前後に設定しています。

住宅ローンを借りる時の年齢が25〜30歳、支払が完了するのが定年にあたる60〜65歳前後の方は比較的審査が通りやすい傾向があります。

健康状態

持病があるなど、健康状態に不安がある方は審査に通りにくい場合があります。

ローンの途中で支払えなくなる可能性があるとみなされてしまうからです。

金融機関の住宅ローンは団体信用生命保険（団信）への加入が必須となっているケースもあり、団信に加入できる健康状態が求められます。

加入条件が緩い団信に加入してローンを組むこともできますが、ローンの金利が上がる可能性もあります。

本審査では持病だけでなく、現在かかっている重篤な病気がないかや、過去の病歴なども調査されます。

担保評価

物件や土地の資産価値が一定以下の場合も、審査に通りにくくなります。

万が一住宅ローンを返済できなくなったら担保となっている物件を銀行へ差し出しますが、その物件の資産価値が低いと、銀行は損をすることになります。

中古物件ではこの評価がどうしても低くなるため、ローンに通りにくくなっています。

中古住宅の住宅ローンについては「中古住宅の住宅ローン審査の流れや基準は？ローンを組むポイントも」も合わせてご覧ください！

返済負担率

返済負担率は、年収に占める住宅ローン返済の割合のこと。

返済負担率の上限は30~35%のことが多いですが、無理のない返済負担率は年収の20～25％だとされています。

収入に対して返済負担率が大きすぎると、審査に通りにくくなってしまいます。

他にも、他のローンの借り入れ状況やクレジットカードの延滞履歴がないかなど、いろいろな信用情報を審査されます。

住宅ローンの審査に落ちる理由

上記の審査基準を満たしていないと住宅ローンの審査に落ちてしまう可能性があります。

それ以外にも、審査に落ちる理由としてよくあるものをご紹介します。

他のローンを借りている

自動車ローンや奨学金など、すでに他のローンを借りている場合は、住宅ローンの返済可能額が小さいと判断され審査に通過しない可能性があります。

審査に通っても借入可能額の上限が下がることがあります。

住宅ローン審査の返済負担率は、住宅ローンだけでなく自動車ローンや教育資金などのローンも合算して計算されます。

可能であれば、住宅ローンを申し込む前に他のローンを完済しておきましょう。

自営業・個人事業主である

借主が自営業や個人事業主で、継続して利益を出していることの証明書などを用意できない場合は、不利になる可能性があります。

住宅ローンの審査では安定した収入が継続してあると認められる必要があるからです。

節税対策のために利益をあまり出さないようにしていると、住宅ローンを組む際に不都合となるケースもあります。

クレジットカードの滞納記録がある

クレジットカードやスマホ・携帯料金の未払いがあると滞納記録が残ってしまい、ローン審査で不利になる可能性があります。

滞納履歴は5〜7年ほど残るため、履歴が消えてから住宅ローンの審査をするのがいいでしょう。

履歴が残っているか不安な方は、信用情報機関へ問い合わせると情報を開示してもらうことができます。

事前審査後と状況が変わった

事前審査と本審査で情報が異なっていると審査に通りにくくなります。

事前審査完了後に車のローンを契約したり、クレジットカードの支払いを延滞するなど、事前審査時と条件や状況が変わらないよう注意しましょう。

審査の前に状況を漏らさず申告しておくことも重要です。

住宅ローンの審査については、「住宅ローンの審査に通らない理由とは？借りるためのポイントも解説！」でも詳しくお話しておりますので、参考にしてみてくださいね！

住宅ローンの審査基準をチェックして希望額でローンを組もう

住宅ローンを借りる際は、事前審査と本審査の2段階の審査に通過する必要があります。

審査基準は、勤続年数や年収、年齢や健康状態、建物や土地の担保評価など多岐にわたります。

詳しい住宅ローンの審査基準などは、ハウスメーカーや金融機関へ直接相談してみてください。

これらの審査基準に満たない場合や、他のローンを借りている、個人事業主である、クレジットカードの滞納記録があるなどの場合は審査に落ちる可能性もあります。

「はれ暮らし」では、家づくりの際に役立つお金や土地の知識に関するコラムをたくさんお届けしています。

ぜひ参考にしてくださいね。