家の買い替えで後悔しない!失敗しないためのポイントとは?

家づくり

#中古住宅#物件・土地探し

はれ暮らし編集部2020.11.02

家を買い替えるということは、思っている以上に難しいものです。

 

家を新しく買うほうがお金がかかるし、大変だと思かもしれません。

しかし、今の住まいを売却するほうがとても難しいのです。

まずは、今の住まいをどう売却すればスムーズに買い替えができるのか知っておく必要があります。

 

今回は家の買い替えについて、後悔しないためのポイントや、買い替えのきっかけや適切なタイミング、買い替えのパターンと売却と購入の流れなどを解説します。

家の買い替えのきっかけや時期は?

どのような理由やきっかけで家を買い替えるケースが多いのでしょうか?

理由は人によってさまざまですが、国土交通省の「住生活総合調査(平成30年)」によると「通勤・通学の利便」を住み替えの目的とするケースが最も多いようです。

 

また、「広さや部屋数」「子育てのしやすさ」など、子どもが増えたり大きくなるにつれて必要となるスペースや設備を確保したいというケースも。

 

「新しさ・きれいさ」「使いやすさの向上」など、古い家や設備を新しくしたいという理由もありました。

 

特に古い家については、法定耐用年数が近くなると買い替えを考える人が多くなります。

 

法定耐用年数とは、安心して建物に住める年数のこと。

法定耐用年数を超えた不動産は買い手が付きにくくなってしまう傾向があるため、法定耐用年数が迫る前が家を買い替えるべき時期だと考えてもいいかもしれません。

 

法定耐用年数は建築構造によって異なっており、木造住宅なら築22年、鉄筋コンクリート造りなら築47年と定められています。

 

 

 

家の買い替えでの失敗パターンと後悔しないためのポイント!

家の買い替えで後悔しないために、以下の注意点を確認しておきましょう。

 

 

ちゃんと審査は通る?住宅ローンの返済状況を確認

もし、現在の住まいがローン返済途中の場合は相殺することが条件になります。

基本的に、今の自宅の住宅ローンが残っている状態で新たなマイホームの住宅ローンを組もうとしても、審査に通りにくく、融資も受けにくいので注意が必要です。

 

また、買い替え後資金計画無理がないことが、新居購入の条件になります。

長年払っていく住宅ローンは、収入がなくなる退職後支払い続けるケースも少なくありません。

ローンだけでなく、住宅にかかる税金などの諸費用にも、固定資産税など毎年支払いが必要なものもあります。

そのため、無理のない月々の返済が重要です。

 

住宅にかかる税金については、「不動産取得税や固定資産税って?住宅購入時の税金について」も参考にしてください。

 

 

焦って新居を買うと後悔も。売り先行にするのがコツ

いざ買い替えを進めていると、良い家は見つけた時に買わないとすぐ売れてしまうのでは?と焦って、売却より先に新居を買う人もいますが、これで後悔したという声も。

 

売り先行・買い先行については後に改めてお話しますが、買い先行の場合、古い家の買い手が決まらない限り、古い家と新しい家のダブルローン状態になってしまうことも。

資金に余裕がないと難しいです。

 

ダブルローンにならないようにするための対策は、売却を先に行うこと。

売却先行なら焦らずじっくりと売却を進めることができ、家の成約価格が確定した後に新居を選べるので、資金計画をしっかり立てやすくなります。

 

実際に高すぎる家を買って税金などの支払いに苦しむ人は多いですが、売り先行ならこうしたリスクを減らすことができます。

 

 

家の売却相場を知らず後悔…。売却の相場価格や競合を知るのが大切

家を安く売ってしまって後悔したという失敗談も多く見受けられます。

 

買い替えを成功させるための重要なのが、より高い価格で家を売ることです。

そのためには、物件の相場を調査することが欠かせません。

 

相場を調べる方法はいくつかありますが、不動産一括査定サイトを活用するのもオススメの方法の1つです。

 

一括査定は、必要な情報を入力するだけで複数の不動産会社に見積もり査定を依頼できるサービスです。

無料で利用できるものもあり、今の住まいがいくらで売れるか査定額を知れるだけではなく、全国の不動産会社を比較できるのもメリットです。

相場を知っていれば、安く家を売ってしまうというリスクを回避できますね。

 

また、周囲でどのような物件が売り出されているか確認し、競合調査をすることも大切です。

周辺で同じような物件がたくさん売り出されていれば、競合が多く高値で売りにくくなるケースも。

競合調査をすることで、今が売り出すべきタイミングかを検討することができます。

 

 

 

家の買い替えは売りが先?買いが先?売却と購入の流れ

先にも少しお話しましたが、家の買い替えは、売り先行と買い先行の2種類あります。

 

売却と購入が同時期に完了すれば理想的ですが、実際には買い手が見つからず予定より売却が遅れたり、購入したい物件がなかなか見付からなかったりすることも。

 

買い替えの2種類の流れとそれぞれのメリット・デメリット、売却と購入のそれぞれの流れを見ていきましょう。

 

 

買い替えの売り先行とは?メリット・デメリット

売却先行とは、今の住まいを新しい家の購入よりも先に売却してしまうという方法です。

売却金額を先に決まるので、その後の新しい家を探す上で資金計画がしやすいというメリットがあります。

 

デメリットとしては、売却が決定してしまったら、引き渡しまでに新しい入居先を決めなければならないという時間的制約があるところです。

 

 

買い替えの買い先行とは?メリット・デメリット

新しい家を決めてから、今の住まいを売却するという方法です。

売却先行と逆に、時間的制約がないので気にせず新しい家を考えることができます。

 

しかし、資金的に余裕がないとできません。

売却金額を頭金に充てようと思っても、新居購入の方が先なのでできません。

 

 

売却の流れ

多くの場合売却するときには不動産業者に売買契約を委託することが多いです。

個人で売却するには、多くの書類上の手続きなどが必要なので面倒に感じることも

不動産業者に仲介手数料を払い、お願いする事をおすすめします。

 

 

1.不動産業者と契約する

売買を委託する不動産会社との媒介契約には、いくつか種類があります。

どんな媒介契約を結ぶかによって、委託先の数や売買契約を結べる相手などが変わってくるので、それぞれの特徴を見極めて契約しましょう。

 

主な媒介契約の内容は下記の通りです。

 

  • 専属専任媒介契約:売主(依頼者)は、1社にしか委託することができません。
  • 専任媒介契約:売主(依頼者)は、1社にしか委託することができません。しかし、売主(依頼者)が自ら見つけてきた相手と売買契約を結ぶことができます。
  • 一般媒介契約:売主(依頼者)は、複数の会社へ委託することができます。また、売主(依頼者)が自ら見つけてきた相手と売買契約を結ぶことができます。

 

 

2.業者又は、依頼者が買い手を探す

購入希望者への売却の流れや、価格や引き渡し時期などをどのように交渉するか、なかなか売れない場合の値下げのタイミングなど、わかりにくい点も多く出てくるでしょう。

不安なことは不動産会社の営業マンなどに相談して、解消しておきましょう。

 

 

3.売買契約を交わす

購入希望者との交渉がまとまったら、売買契約を結びます。

このときに買主から手付金を受け取ったり、仲介手数料の半額を支払います。

手数料は、売却する金額によって違います。

 

 

購入の流れ

新しい家を得るには、新居を購入したり注文住宅などで家を建てるなどの方法がありますが、ここでは新居を購入する際の流れについて紹介します。

 

 

1.資金計画を立てる

自己資金がいくらあって、いくらの住宅を購入するのかを、今後の生活費やローンなども含めて計画していきます。

資金計画には、自己資金の他に今の住まいの売却価格も考慮に入れることになります。

 

 

2.内覧して候補を絞り込む

予算に合った新居から候補をピックアップし、気になる物件には見学に行きましょう。

設備や動線など、資料を見ただけでは分かりにくい部分も、内覧時に担当に確認しながら見て、候補を絞り込みます。

 

 

3.売買契約を交わす

購入する新居を決めたら売買契約を結び、手付金や仲介手数料を支払います。

 

売却と購入はそれぞれこのような流れになります。

家の買い替えをする際は、以上のポイントを習得し失敗しない買い替えをしてください。

まずはハウスメーカーに一度相談してみてくださいね。

 

はれ暮らしを運営しているジョンソンホームズにも、お気軽にお問い合わせください。

 

 

 

家の買い替えで失敗して後悔しないためには、住宅価値の査定から

家の買い替えは、売却と購入の両方を考えなければならないため、知識を付けて準備をし、焦らず進めていくことが大切です。

 

買い替えの体験談として失敗の声が多いのが、住宅ローンの負担が大きくなってしまったことや、相場より安く売ってしまったということ。

後悔しないために、現在の住宅ローンを完済させ、先に売却を進めることや、相場価格や競合について調査することなど、注意点を守って買い替えをしていきましょう。

 

家を買い替えるきっかけとして多いのが、通学・通勤の便利さや、子育てなどで家が狭くなってきたこと、古い家を新しくしたいなどの理由です。

実際に買い替える時には売り先行と買い先行の2つのパターンがあり、それぞれにメリットとデメリットがあるため、自分にあった方法を選びましょう。

 

はれ暮らしではその他にも、住まいや暮らしに役立つ情報をたくさん発信しています。

他のコラムもぜひ参考にしてくださいね。

 

記事を書いた人
はれ暮らし編集部 ジョンソンホームズ

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