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親からの相続などで空き家を所有することになった場合、どのように活用していったらよいのか迷っている人もいるのではないでしょうか。日本国内ではこの30年間で約2倍以上空き家が増えており、国も空き家問題としてさまざまな取り組みをおこなっています。
空き家を活用せずそのままにしておくと、不法投棄・不法侵入の恐れなど近隣住民に迷惑がかかってしまうこともあるでしょう。住んでない家でも管理の手間が発生し、所有している限り固定資産を支払いつづけなければなりません。そのようなことが生じてしまう前に活用方法を考えていく必要があります。
そこで本記事では、空き家の活用方法をメリット・デメリットとともに解説します。活用方法を選ぶ際のポイントや利用できる国の制度も紹介するので、ぜひ参考にしてください。
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関連記事：いえカツLIFEの口コミ・評判は？特徴やメリット・デメリットを解説
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名前 | Nさん |
| 物件種別 | 戸建て | |
| 活用方法 | トレーニングルーム |
※J-Nav不動産メディアでは、ユーザーの生の声をお届けするために、商品・サービスの利用者に直接取材を行っています。
編集部：小原
目次
空き家の活用方法とメリット・デメリット
空き家の活用方法には、大きく分けて以下の3つがあります。
- 空き家をそのまま活かして活用する方法
- 取り壊して更地にして活用する方法
- 空き家付きの土地として売却する方法
どの方法を選んでもメリット・デメリットはあるため理解したうえで選びましょう。
空き家活用①空き家を活かす方法
傷みが少なく比較的新しい家の場合、空き家を取り壊さないで貸すという選択肢があります。老朽化している場合でも立地がよければ、リフォームして壊れている箇所を直すなどして貸し出すことも可能です。
| メリット | ・解体の手間や費用が不要 ・思い出のある家をそのまま残せる |
| デメリット | ・リフォーム費用が必要になることもある ・維持管理の手間がかかる |
空き家を活かして活用する例
- シェアハウス
- 民泊
- コワーキングスペース
- 戸建てとして貸し出し
空き家活用②空き家を取り壊して活用
次に空き家を使わずに取り壊して活用する方法を紹介します。空き家の状態が悪く新耐震基準を満たしていない場合や、維持管理の手間をかけたくない場合におすすめの方法です。
| メリット | ・維持管理の手間が省ける ・建物に縛られず、さまざまな活用が可能 |
| デメリット | ・解体費用が必要になる ・活用方法によってはさらに工事費用も必要 |
空き家を取り壊して活用する例
- 太陽光発電
- 駐車場経営
- 事業用地として貸し出し
- 建て替えて貸し出し
空き家活用③空き家を売却する方法
空き地とその土地を活用せずに売却する方法もあります。ここまでであげたような活用方法に、空き家の状態やエリアが適していない場合です。
また、空き家に将来住む予定や活用する予定がない人にもおすすめできるでしょう。何も活用をせずそのままにしておくことで、固定資産税もかかり家の手入れをする費用もかかるため、マイナスの財産となってしまうためです。
売却することでまとまった資産を現金として手に入れることができ、手にした現金を元手にして金融商品への投資や、新たな不動産投資も可能です。
空き家を売却しても売却金額がそのまま手元に残るわけではありません。不動産会社へ仲介を依頼した場合は仲介手数料を支払う必要があります。その他にも利益が出れば譲渡所得税がかかり、印紙税や所有権移転登記のための登録免許税もかかることも覚えておきましょう。
複数の相続人がいる場合は、空き家を売却して現金化することで、きれいに分配することができます。
空き家の売却については、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
空き家の売却方法と注意点｜税金の控除や補助金を利用して賢く売却しよう
空き家を有効活用する8つのアイデア
事例①シェアハウス
シェアハウスとは、1つの家を複数人でシェアして住む形態をいいます。それぞれの人に個室が割り当てられるため、家の大きさにあった人数を募集して運営をします。
空き家をアパートやマンションに建て替えて貸し出すよりも、個室の数によっては家賃収入を多く得られる可能性があるでしょう。戸建て賃貸と比べると賃貸人が多いので空室リスクが少ないと考えられます。
しかし、他人が個室以外の空間をシェアして暮らしていくため、入居者どうしでのトラブルが起きる可能性があります。例えば話し声などによる騒音問題や、共用部分を散らかして掃除をしないなどのトラブルです。管理会社に依頼していない場合は、運営者自身で対応する手間がかかります。
他の賃貸方法と違い、ファミリー層が対象ではないので長期入居が望めない点もデメリットといえるでしょう。
事例②民泊
空き家を貸し出して旅行者や出張者に提供することを民泊といいます。始める際には民泊制度運営システムを利用して、空き地管轄の都道府県知事等に届け出をしなければなりません。
民泊は年間の営業日数が180日までと定められていることに注意しましょう。1年を通して貸し出すことはできませんが、住める状態の家であれば手間をかけずに活用することが可能です。
空き家を賃貸物件として貸して得られる賃料よりも、宿泊施設として貸し出した場合の宿泊料のほうが高額になります。民泊として需要があるような駅近などの好立地や、観光地の近くにある場合は検討してみましょう。
事例③コワーキングスペースとして貸し出し
アクセスのよいエリアにある空き家の場合、コワーキングスペースやシェアオフィス・レンタルスペースとして活用する方法もあります。
空き家をオフィス仕様の内装にしなくても、デスクとチェア・コピー機とインターネット設備などの事務用品を準備することで運営を始めることが可能です。
また、コワーキングスペースといっても、1部屋を1企業に割り当てて貸し出す方法と、オープンスペースとして好きな席を貸し出す方法があります。好きな席を使ってもらう場合は、時間貸し・1日貸し・1ヵ月貸しなどのさまざまな形態で貸し出せます。
会員制の事務所スペースであるコワーキングスペースは、あまり費用をかけずに始めることも可能です。しかし、コワーキングスペースとして事業を軌道に乗せるためには時間がかかる点には注意しましょう。
事例④戸建てとして貸し出し
戸建て賃貸として空き家を貸し出す方法もあります。住宅街にあり戸建賃貸として需要がある場合は手軽に始めることができます。
人が住める程度の家ではない場合は、内装や設備を整えるなどのリフォームが必要です。また、どのような状態であっても人に貸し出すためには、事前にハウスクリーニングをして、きれいな状態にする必要があります。
1つの空き家を貸し出すため、借りていた人が退去した場合は次の入居者が現れるまでは、家賃収入が得られません。そのため、他の活用方法と比較すると空室リスクは高めです。
事例⑤太陽光発電
郊外など田舎の広い土地に空き家がある場合は、取り壊して太陽光発電を設置できます。人に貸す活用方法は、需要がなければ活用しても収益は得られません。太陽光発電を設置して活用する方法は、日当たりがよく日照時間も長ければ安定した発電量や収入が見込めます。
経済産業省の調達価格等算定委員会によると、1kWあたりの初期費用は23.6万円かかります。土地に太陽光設備を導入した場合は、10kW以上となると考えられるため、仮に50kWとして初期費用を計算すると約1,180万円必要です。
その初期費用を回収するには最低でも10年かかると想定しておいたほうがよいでしょう。維持費や固定資産税もかかるため、しっかりとしたシミュレーションが必要です。
太陽光発電の設置費用について詳しく知りたい人は、以下の記事も参考にしてください。
関連記事：【2023年】太陽光発電の設置費用はいくら？設備ごとの価格相場やお得な設置方法を紹介
事例⑥駐車場経営
初期費用を抑えて始められるのが駐車場経営です。変形地や狭い土地でも始めることができ、他の活用方法へと転用するのも容易です。
駐車場のタイプはコインパーキングと月極駐車場の2つがありますが、立地によってどちらのタイプがよいかは変わってきます。
住宅地に空き家がある場合は、コインパーキングよりも月極駐車場のほうが向いているでしょう。どちらを選ぶにせよ同エリア内の需要を調査してから選ぶことをおすすめします。
事例⑦事業用地として貸し出し
空き家を取り壊して更地にして事業用地として企業に貸し出す方法です。土地を事業用途に定めて土地を貸す際は事業用定期借地権を締結しますが、契約期間は10年以上50年未満という決まりがあります。
この方法は初期費用がほとんどかからないだけでなく、最低10年間は一定額の収入が得られます。また、契約期間終了後は更地となって返ってくるため他の方法への転用も容易です。
事例⑧建て替えて貸し出し
賃料が高くアパートやマンションとしての需要があるエリアの場合におすすめする方法です。空き家の老朽化が激しい場合は取り壊してアパート・マンション・戸建てとして貸し出します。
入居者が見込めれば、毎月安定した家賃収入を得ることが可能です。しかし、賃貸運営を続けていくことで修繕費やリフォーム代がかかります。退去者が出た場合はその分の家賃収入は入ってきません。リスクがあることも含めて収支計算が必要です。
田舎の空き家で活用が難しそうな場合は？
そもそも人が少ない田舎の空き家だと、せっかく賃貸や駐車場などに空き家活用しても利用してもらえない可能性が高いです。田舎の場合はとくに、空き家活用後にニーズがあるのかをチェックしましょう。
「田舎の空き家で活用も売却も難しそうだけど、空き家を手放したい」という人は、以下の方法も検討してみましょう。
- 所有前に相続を放棄する
- 自治体に寄付する
所有前に相続を放棄する
今後、空き家を自分が相続することが決まっている場合は、所有前に相続放棄するという手段があります。ただし、すでに空き家を所有している場合はこの方法は使えません。
相続放棄するためには、所有者が亡くなって3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きをする必要があります。ただし、相続放棄は空き家だけでなく全ての財産に適応されるため注意が必要です。
“参考：国税庁「No.4132 相続人の範囲と法定相続分」”
自治体に寄付する
すでに空き家を所有している場合は、自治体に寄付するという手段もあります。各地方自治体の担当窓口で寄付したい旨を相談し、審査を受けて寄付を受け入れてもらえれば、手続きへと進みます。
ただし、活用が難しい場合は寄付を断られてしまう場合も多いのが現状です。
空き家の活用方法を選ぶときのポイント
空き家の活用方法はさまざまなため、どれを選んだらよいのか迷う人もいるでしょう。ここでは、選び方のポイントについて解説します。
収益性
活用方法によって収益性は異なります。まずは、活用したときの収入と出費がどの程度なるかをシミュレーションしてみましょう。
活用を始める際の建物の建築費や修繕費・取り壊し費用・必要な設備の導入費用などが初期費用としてかかります。
活用を始めたあとは固定資産税や建物や設備の修繕費・クリーニング代や光熱費などの維持費もかかります。事前にしっかりと調査をおこない利益がいくらになるのか分析をしてから始めるのが重要です。
エリア内での需要の有無
空き家のエリアによって需要が変わるため、借り手がいるかが重要です。どれだけ素晴らしい建物を建てても借り手がいなければ収益はありません。
空き家のエリアが住宅街にあるのか、商業地・駅近にあるのかそれぞれ適した方法は変わります。アパートやマンション・戸建ての場合は建物の広さやエリアによって、学生なのか、ファミリー層なのか賃貸の需要も異なります。
周辺の需要を細かく調査をしてからどの方法を選ぶかを決めましょう。
目的から決める
何のために空き家を活用するのか明確に決めておくことが重要です。相続税や固定資産税対策のために、その分だけ収益を得たいのであれば、手堅く初期費用が少なく始められる方法を取るのがよいでしょう。
その他にも、高い収益をあげたいのか、すぐにでもまとまった資金が欲しいのかは人によってそれぞれです。目的によって選ぶ活用方法も変わってきます。
また、収益性やエリアの需要、目的にあった手段を自身のみで判断するのは難しいため、不動産会社などを訪ねてプロに相談するのがおすすめと言えるでしょう。
空き家活用の際の注意点
空き家を活用する前に知っておきたい注意点があります。ここでは以下3つの注意点について詳しく解説します。
- 更地にした場合は固定資産税に注意
- 修繕費がどのくらいかかるのか知っておく
- 迷ったときは専門家に相談する
更地にした場合は固定資産税に注意
更地のままで放置すると、固定資産税額の支払いが空き家のとき以上に高くなってしまいます。土地に建物がある場合は固定資産税の優遇措置が取られ、土地の広さが200平米以下のときは、課税標準額の1/6に減免されます。
固定資産税は毎年1月1日の時点の所有者が支払うこととされているため、取り壊したまま売却をせずに他の活用方法もしていない場合は注意しましょう。
修繕費がどのくらいかかるのか知っておく
売却をせず空き家を活用する場合は、選んだ活用方法や空き家の程度により修繕費といった維持費がかかります。修繕費次第では収益を上回って赤字になる可能性もあるでしょう。
空き家を活かした方法では、維持するための定期的な修繕が必須です。賃借人が退去したあとにはハウスクリーニングをおこなう必要もあります。
アパートやマンションなどの管理を管理会社に委託した場合は、その費用もかかるため、どの程度の利益が発生するのか想定する必要があります。
迷ったときは専門家に相談する
空き家活用の方法はさまざまな種類があるため、始める前には必ず専門家に相談しましょう。
最適な活用方法は土地・空き家によって異なります。専門家への相談で、思いもよらなかった活用法に出会えることもあるでしょう。相談することで、空き家の特性に合った収益や需要の分析までしてもらえることがあります。
空き家問題の現状
1998年から2018年の20年間で、空き家は1.5倍の849万戸に増加しています。また、住宅ストック数が約6,240万戸に対し、世帯数は5,400万世帯と充足している状況です。
そんな中、これまで増加していた世帯数が2023年移行に減少するのではと考えられており、今後ますます空き家問題が重要視される可能性があります。
そこで、ここでは空き家が増加している理由とそのリスクについて解説します。
空き家となっている理由
日本国内で空き家が増えている理由は、少子高齢化社会が進んでいることで人口が減少していることが主な理由です。
空き家になってしまった家を相続したが、住む予定もないため今のところ利用する予定がないケースが多いです。特に空き家は地方や郊外で増え続けています。
全国の空き家平均が5.6%なのに対し、高知県が12.7%、鹿児島県が11.9%、和歌山県が11.2%、島根県が10.5%というように、地方エリアの空き家率が高くなっていることが分かります。
“参考：国土交通省「空き家政策の現状と課題及び検討の方向性」”
空き家にしておくリスク
適切に管理ができない空き家には以下のようなリスクが存在します。
- 空き家崩壊や倒壊のリスク
- 防犯性低下のリスク
- 不法投棄や害獣・害虫リスク
- 樹木、雑草の繁茂
- 地域の景観への悪影響
空き家が老朽化した場合、さまざまなリスクが生じるだけではなく、近隣住民に迷惑をかけてしまうこともあるでしょう。その結果、空き家の所有者が損害賠償を請求されることにもなりかねません。
2015年に政府による空き家対策特別措置法が定められました。これにより適切な管理がなされていない空き家は特定空家等とみなされた場合、これまで税制優遇されていた固定資産税の優遇措置がなくなります。
空き家問題において自治体や国の取り組み
全国で空き家が増えていく問題に対して、国や自治体では空き家解消に向けてさまざまな取り組みがおこなわれています。ここでは、各自治体や国の補助金制度や空き家バンクなどの活用方法を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
空き家バンク
各自治体が運営している、空き家を売りたい人と買いたい・借りたい人のマッチングサービスとして空き家バンクがあります。全国の約7割の自治体がこの制度を導入しており、各都道府県または市町村のホームページで登録している空き家の閲覧が可能です。
空き家バンクを利用して売却することで補助金を受けることもできます。例えば、空き家の補修費や不要品の処分費などです。各自治体で補助金の種類が金額は変わりますが、要件を満たすことで利用できます。
税制の特例
空き家の発生を抑制するための税制措置があり、これは空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除といいます。被相続人の住居を相続した相続人が、相続開始の日から3年経過する日の年の12月31日までに売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除するものです。
この特例は2023年12月31日までの売却が対象となっています。耐震基準を満たすリフォームをするか、建物を取り壊したあとに売却することが条件です。
“参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」”
補助金制度
各自治体では空き家対策のためにさまざまな補助金や助成金制度を設けています。
- 空き家解体・撤去
- 空き家改修
- 空き家取得
空き家の解体や撤去処分費用の助成金を交付したり、空き家を住める状態にするためのリフォームや適切に管理をするための費用について補助金または助成金を設けています。
これらの補助金や助成金利用の条件は各自治体ごとによって違うので、管轄の自治体に問い合わせてみましょう。
セーフティネット住宅
セーフティネット住宅とは、高齢者や障害者、子育て世帯等の住宅の確保に配慮が必要な人に向けた住宅です。具体的には、母子家庭・高齢者世帯・障害がある人・低額所得者・被災者・子育て家庭が対象です。
入居者が見つかりづらいような住宅を所有している場合は、この制度を利用することで借り手が見つかる可能性が増えます。
セーフティネット住宅となるためには公式サイトで資料を作成して、都道府県の登録窓口に提出しなければなりません。要件を満たすことで、住宅の改修費について補助金や家賃を下げるための補助を受けることができます。
DIY型賃借
政府が賃貸住宅の流通促進のために主導でおこなっているものが、DIY型賃貸借です。
この制度は、貸し主が所有している修繕が必要な家であってもそのまま貸し出すことができます。貸主側は家を修繕する費用も手間もかかりません。
一方、借り主は自分好みのリフォームをして住むことができます。借り主が退去する際は、原状回復をしなくてもよいという契約を結ぶこともできるため、住宅の貸し借りがしやすくなると考えられます。
DIY型賃借について詳しく知りたい人は、国土交通省が出している「DIY賃借のすすめ」を見てみるのがおすすめです。
【空き家の活用経験者にインタビュー】どのように活用しているのか聞いてみた
どのような経緯で空き家を所有されていたのでしょうか？
悩んだことや手間に感じたポイントはありますか？
まとめ
空き家を活かして活用する方法と取り壊して活用する方法・売却する3つの方法があります。
活用方法を決めるうえで収益性が重要な要素となりますが、赤字運営にならないためにも、エリア内で需要の有無や目的を明確にしてから、どのように活用するかを選ぶことが重要です。
自治体や国では空き家解消に向けたさまざまな取組みがおこなわれています。本記事で紹介した助成金や補助金も活用して、空き家の活用を進めてみてください。
