【初心者向け】不動産クラウドファンディングの仕組みをわかりやすく解説

不動産クラウドファンディングは、従来の不動産投資とは異なる新たな資産運用の方法として投資家たちの注目を集めています。2017年12月には、不動産特定共同事業法の改正により、事業者によるサービスがスタートしました。「不動産クラウドファンディングのメリットやデメリットが知りたい」「なぜ儲かるのか仕組みがわからない」という方も多いのではないでしょうか。

この記事では、不動産クラウドファンディングの仕組みについて投資初心者にもわかりやすく解説しています。

不動産投資との違いや不動産クラウドファンディングを始めるメリット・デメリット、注意したい詐欺被害についても解説しているので、不動産クラウドファンディングに興味がある方は参考にしてください。

1 不動産クラウドファンディングの仕組み
2 不動産クラウドファンディングと他の不動産投資との違い
3 不動産クラウドファンディングのメリット
4 不動産クラウドファンディングのデメリット
5 不動産クラウドファンディングで注意したい詐欺被害
6 まとめ

不動産クラウドファンディングの仕組み

不動産クラウドファンディングとはどのような投資方法なのでしょうか。不動産クラウドファンディングの基礎知識について解説します。

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングとは、事業者が複数の個人投資家から集めた資金で不動産の購入や運用をおこなうサービスです。運用期間内に運用益が発生すれば投資家に分配金が振り込まれます。取引はすべてインターネット上で完結するため、投資家が直接不動産を管理する手間や専門的な知識を身につける必要はありません。スマートフォンがあれば、手間をかけずに資産運用を始めることができます。

投資対象の不動産の種類は賃貸物件やホテル、グループホームや商業施設などさまざまです。投資商品は匿名組合型と任意組合型の2種類があるので、投資家は自分のスタイルに合った商品を選択できます。

不動産特定共同事業法により、事業者が不動産クラウドファンディングを運営するためには電子取引業務の免許取得が必要です。

不動産クラウドファンディングの仕組みと流れ

不動産クラウドファンディングは事業者が多数の投資家から資金を募り、集めた資金で取得した不動産の運用益を投資家に分配するという仕組みです。投資家は何もせずに待つだけで利益を得ることができます。

不動産クラウドファンディングの基本的な流れは、次のとおりです。

事業者が案件の出資者を募集する
投資家が案件を選んで出資する
事業者が資金を使って不動産の運営を開始する
運用益を投資家に分配する
出資金が払い戻される

運用期間終了後、利益がない場合は分配金がありません。分配金の振込先は登録した口座かデポジット口座です。サービスによっては入金時や出金時に手数料が発生します。

運用期間は1年以内の短期運用と3年程度の長期運用の2パターンです。運用期間が長いほど資金の流動性が低くなりますが、高い収益を得られる可能性があります。どこまでリスクを許容できるかで運用期間を選択しましょう。

不動産クラウドファンディングで知っておきたい用語

不動産クラウドファンディングでは専門用語が頻出します。事前に知っておきたい用語は、次のとおりです。

優先劣後出資
分配金
元本割れ
インカムゲイン
キャピタルゲイン

専門用語の意味について簡単に解説します。

優先劣後出資

優先劣後出資とは、投資家を優先出資者、事業者を劣後出資者とし、不動産が下落した場合に劣後出資者が優先的に決められた割合まで損失を負担する仕組みのことです。優先劣後出資の場合は、投資家の元本の安全性を高めることができます。

分配金

分配金とは、不動産運用で利益があった場合に受け取ることが可能な収益のことです。出資した金額に応じた分配金を事業者から受け取ることができます。分配金は雑所得にあたるため課税の対象です。事業者から源泉徴収された金額が口座に振り込まれます。

元本割れ

元本割れとは、運用期間終了後に事業者から返ってくる償還金が出資金よりも少なくなってしまうことを指します。不動産クラウドファンディングも投資の一つなので、元本割れのリスクを完全に排除することはできません。

インカムゲイン

インカムゲインとは、入居者から家賃収入によって発生する賃貸収益のことを指します。家賃収入から管理費用を引いた金額が最終的な賃貸収益です。運用期間の長い案件は、インカムゲイン型であるケースが多くなっています。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインは、不動産を購入した価格よりも高く売却できた際に発生する売却収益のことです。不動産の売却価格から必要経費を引いた金額が正確な売却収益になります。運用期間の短い案件は、キャピタルゲイン型である傾向が強いです。

不動産クラウドファンディングと他の不動産投資との違い

不動産投資にはREIT（不動産投資信託）・ソーシャルレンディング・現物不動産投資などの種類があります。不動産クラウドファンディングと他の不動産投資の違いをチェックしておきましょう。

REIT（不動産投資信託）

REITは「Real Estate Investment Trust」の略称で、投資家から集めた資金を元に専門家が不動産運営や管理をおこない、収益からコストを差し引いた金額が投資家に分配される不動産投資信託です。アメリカで誕生した投資方法のため、日本のREITはJ-REITと呼ばれています。

不動産クラウドファンディングとREITの違いは、投資先の物件を自由に選べるかどうかです。不動産クラウドファンディングでは投資する不動産を自由に選べますが、REITでは物件の選定を専門家がおこなうため投資先に不動産を自分で決めることができません。

REITは金利が日々変動するため、株式と同じように自分の好きなタイミングで売買できます。一方不動産クラウドファンディングは運用期間中の解約は原則不可です。

ソーシャルレンディング

ソーシャルレンディングは融資が必要な事業者と融資をしたい投資家がマッチングできるサービスです。クラウドファンディングと呼ばれる投資手法の一つで、ソーシャルレンディング業者は投資家から小口の資金を集めます。集めた資金は企業に貸し出され、一定期間が過ぎると利息や元本が投資家へ償還される仕組みです。

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違いは、資金を貸し付ける投資先です。不動産クラウドファンディングでは不動産に投資しますが、ソーシャルレンディングでは融資が必要な企業に資金を貸し付けます。

また、不動産フラウドファンディングは事業者と個人投資家による共同出資になりますが、ソーシャルレンディングは共同出資ではありません。複数の投資家から資金を集めることは同じですが、共同出資ではないという違いがあります。

現物不動産投資

現物不動産投資は自分で物件の選定や取得、運営・管理をおこない、不動産の売却や家賃収入で利益を得る投資方法です。不動産管理を業者に委託すれば、手数料はかかりますが管理の手間をなくすことができます。

不動産クラウドファンディングと現物不動産投資の違いは、投入資金の大きさです。不動産の取得や管理に多額の資金が必要となります。不動産クラウドファンディングは、少額からの投資が可能です。

現物不動産投資は資金負担が多額で手間もかかりますが、その分大きなリターンが期待できるでしょう。ローンを利用する場合は毎月の返済義務が発生しますが、資金が用意できない方でも現物不動産投資にチャレンジできます。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングを始めるメリットは、次の3つです。

1万円といった少額からの投資が可能
手間がかからず副業として始められる
利回りが高い

メリットの内容を詳しく確認していきましょう。

メリット①1万円といった少額からの投資が可能

案件によって異なりますが、不動産クラウドファンディングの最低投資額は1口1万円です。少ない投資金額から始めることができるので、投資初心者や手元に十分な資金がない人でも気軽に不動産投資にチャレンジできます。

現物不動産投資をおこなう場合は、数千万円の投資費用が必要です。不動産クラウドファンディングでは自分の好きな物件を選択して投資できるため、現物不動産投資に近い感覚を味わうこともできます。投資金額が少額なため大きなリターンは期待できませんが、投資家としての経験を積むことが可能です。

メリット②手間がかからず副業として始められる

不動産の取得や管理は事業者がおこなうため、出資者は運用の手間をかけずに利益を得ることができます。運用期間中も特にすることはありません。運用益が発生するのをただ待つだけです。不動産クラウドファンディングは副業というよりも資産運用に該当するため、副業が禁止されている職業の人でも副業感覚で始めることができるでしょう。

メリット③利回りが高い

不動産クラウドファンディングには高利回りの案件もあります。利回りが高ければ高いほど多くの分配金が獲得できるため、他の投資と比較しても高い利回りが期待できるでしょう。

ただし、利回りの高い案件にはリスクもあります。利回りの高さだけで案件を選ぶのはやめましょう。不動産の特徴やエリアなどの情報を総合的に判断して投資先を決めることが大切です。

不動産クラウドファンディングのデメリット

不動産クラウドファンディングには、次のようなデメリットもあります。

元本割れのリスクがある
応募多数で投資できないことも
レバレッジ効果は低い

メリットだけでなく、デメリットの部分も確認してから利用を検討しましょう。

デメリット①元本割れのリスクがある

運用期間終了後に返ってくる償還金の金額と分配金の合計額が、投入資金を下回った場合は元本割れとなります。不動産クラウドファンディングは安全性の高い資産運用と考えられていますが、元本割れのリスクがゼロではありません。また、元本保証は法律によって禁止されています。不動産クラウドファンディングで元本割れが起こる原因は、次のとおりです。

事業者の倒産・経営不振
台風や地震などの自然災害の発生
金融危機による不動産価格の下落
不動産に関する法制度の改正

運用が予定通り進まない場合は、出資金の返済が予定よりも遅れる償還遅延が起こる場合もあります。特にキャピタルゲイン型の案件だと、売却先が見つからず遅れてしまう可能性が高いです。投資家は元本割れだけでなく償還遅延にも注意を払う必要があります。

元本割れが起こると投資家の資産は減少してしまいます。元本割れのリスクを回避するためには、信頼できる事業者か確認することが大切です。優先劣後出資の案件を選んだり分散投資をおこなったりすることで、元本の安全性を高めることができます。

関連記事：COZUCHIで元本割れはおきる？投資で後悔しないポイントも紹介

デメリット②応募多数で投資できないことも

不動産クラウドファンディングで取り扱っている案件は、募集金額の上限に達すると受付が終了してしまう先着式であるケースが多いです。利回りが高い人気の案件は、募集を開始した後すぐに終了してしまう可能性があります。自分が希望する案件に必ず投資できるわけではないのが、不動産クラウドファンディングの大きな欠点です。

先着式の他に、抽選した場合のみ申し込みができる抽選式もあります。抽選式の当選確率は案件によって変動しますが、運の要素が強いです。口数が多ければ多いほど当選確率が上がる場合もあるため、少額投資を希望する人には不利になります。

時間に余裕がある人は先着式、余裕がない人は抽選式がおすすめですが、とにかく早くクリックすれば確実に申し込めるので投資の確実性は先着式の方が高いです。できるだけ複数のクラウドファンディングサービスを利用して、当選確率を高めましょう。サービスによっては会員に優先枠を用意しているところもあります。

デメリット③レバレッジ効果は低い

不動産クラウドファンディングは現物不動産投資と比較するとレバレッジ効果が低いです。レバレッジ効果とは少ない投資資金で大きなリターンを得ることを指します。現物不動産投資ではローンを借りることで投資資金抑えながら高収益を狙うことができますが、不動産クラウドファンディングでは自己資金のみで投資をおこなうためレバレッジの効果は得られにくいです。

確かにレバレッジ効果が高ければ資産形成のスピードを速くすることが可能です。不動産クラウドファンディングは金融機関で融資を受けることができません。しかし、融資を受けると毎月の返済負担というリスクも発生するため、自己資金の範囲内で挑戦できる不動産クラウドファンディングは、比較的に安定したリターンを得ることができる資産運用であるといえるでしょう。

不動産クラウドファンディングで注意したい詐欺被害

国土交通省では、小口化不動産への投資をかたった詐欺的勧誘等に係る注意喚起として、不動産クラウドファンディングで実際にあった被害の事例を紹介しています。被害の概要を下記の表にまとめたので確認してください。

事例①	キャッシュバックキャンペーンが魅力に思えたので出資した。しかし、出資までに事業者から投資物件の説明はなかった。その後、事業者が処分を受けて換金不能となったため解約しようとしたが、事業者のホームページに中途解約が不可という記述があり、解約できなかった。
事例➁	知人に勧められた事業者に連絡すると出資を強く勧められた。インターネットで調べると架空業者による同様の詐欺があることを知り、結局出資はしなかった。その事業者は架空の業者で、実在するクラウドファンディングサイトを騙る偽サイトへ誘導する悪質な手口だったことが判明した。

※参考：国土交通省「小口化不動産への投資をかたった詐欺的勧誘等に係る注意喚起」

詐欺被害の典型例としては、無登録や無許可の架空業者による勧誘や自転車操業的な運営による手口が多いです。不動産クラウドファンディングを利用する際は、必ず事業者の許可や登録状況を確認してください。必ず儲かると説明されたり、投資リスクの説明がなかったりする場合はその場で投資の判断をおこなわず、専門家に相談することを推奨します。

販売形態がインターネットの場合は、商品概要や重要事項の説明がわかりにくく記載されている場合があるので注意してください。わからないことがある場合は、事業者に問い合わせるか専門家に相談しましょう。

まとめ

今回は不動産クラウドファンディングの仕組みについて詳しく解説しました。不動産クラウドファンディングでは、事業者が複数の投資家から出資金を集めて不動産の取得や管理をおこないます。最低投資額は一口1万円からと少額です。運用期間終了後に運用益が発生すれば償還金と分配金が還元されるため、投資家はただ待っているだけで資産を増やせる可能性があります。

他の不動産投資と比較して価格の変動リスクが低い不動産クラウドファンディングですが、元本割れや償還遅延のリスクが完全にないわけではありません。今回紹介したメリットとデメリットの内容を確認して、リスクを許容できる範囲内で投資にチャレンジしましょう。