「知らなきゃ損！」住宅ローン控除の仕組みと最新制度まとめ【2025年最新】

住宅ローン控除の基本的な仕組み

 

住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高の一定割合（原則1%）を、所得税から差し引くことができる制度です。 控除されきれなかった分は、住民税からも一部控除される場合があります。

たとえば…

仮に住宅ローンの年末残高が2,000万円だった場合、最大20万円（2,000万円×1%）がその年の所得税から控除されます。

 

対象となる住宅とローンの条件

控除を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

 

住宅の条件

• 床面積が50㎡以上（2022年度以降は40㎡以上でも対象になる場合あり）
• 住宅の半分以上を自己の居住用として使用していること
• 新築または一定の条件を満たす中古住宅であること

ローンの条件

• 金融機関等からの借入であること（親族や勤務先などからの借入は対象外）
• 返済期間が10年以上であること。

 

控除の期間と控除額

住宅ローン控除は、最大13年間適用されます（制度改正により年数や控除額が変わることがあります）。

入居時期	控除期間	控除率	最大控除額
2022年以降	13年間	0.7%	年14万円（借入額2,000万円の場合）
2021年以前	10年間	1.0%	年20万円（借入額2,000万円の場合）

※ 控除率や年数は年度や税制改正によって変更される可能性があります。

2025年版｜住宅ローン控除、ここが変わった！

2025年も住宅ローン控除は継続していますが、近年の傾向として“省エネ性能”を重視した制度にシフトしています。ここでは、2025年の主な変更点や引き続き使える優遇制度をまとめました。

【変更点①】省エネ基準を満たさない新築は対象外に

2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準に適合していない場合、原則として住宅ローン控除の対象になりません。

ただし、次の条件を満たすと例外的に控除が認められます：

• 2023年12月末までに建築確認を受けたことが分かる書類（確認済証など）を提出
• 2024年6月末までに建物が完成していること（登記事項証明書で確認）

この場合、借入限度額は2,000万円、控除期間は10年です。

👉 詳細はこちら：国土交通省公式ページ

 

【変更点②】子育て・若者世帯への優遇措置は継続

以下の条件に当てはまる世帯は、引き続き借入限度額が優遇されます：

• 19歳未満の子どもがいる「子育て世帯」
• 夫婦のいずれかが40歳未満の「若者夫婦世帯」

省エネ基準に適合した住宅を取得すれば、借入限度額が最大4,500万円まで引き上げられます。

👉 詳しくは：国交省発表資料

 

【変更点③】40㎡の住宅もOKなケースあり

これまでは「床面積50㎡以上」が住宅ローン控除の条件でしたが、2025年も以下の方に限り「40㎡以上」でOKとなります：

• 合計所得が1,000万円以下
• 2024年12月末までに建築確認を受けている新築住宅を取得する場合

👉 詳細はこちら：国交省発表資料

 

制度の改正は毎年のように行われているため、「昨年と同じだろう」と思わず、購入時期や住宅性能、家族構成によって、最新の適用条件を必ず確認することが重要です。特に札幌市のような寒冷地では、断熱性能が高い住宅を選ぶことで、省エネにも住宅ローン控除にも有利に働きます。

住宅ローン控除を受けるための申請方法

初年度の申請方法

初年度は確定申告が必要です。 必要書類は以下の通りです：

• 住宅ローンの年末残高証明書
• 登記事項証明書
• 売買契約書や請負契約書の写し
• 本人確認書類 など

確定申告書を税務署に提出することで、所得税の控除が受けられます。

2年目以降の申請方法

給与所得者であれば、年末調整で控除を受けることが可能です。

 

控除を最大限に活かすためのポイント

1. 控除額より所得税が少ない場合は住民税に注目

住宅ローン控除額が所得税を上回る場合は、最大13.65万円まで住民税からも控除されます。

2. 共働きなら「夫婦それぞれ」でローンを組むのも有効

収入のある夫婦であれば、ペアローンや連帯債務にすることで、それぞれが控除を受けることが可能になります。

3. 制度改正には要注意

住宅ローン控除は年ごとに制度が変更される可能性があります。最新の制度内容は、国税庁や住宅関連の信頼できるサイトで確認しましょう。

よくある質問

中古住宅でも控除は使えるの？

一定の耐震基準を満たしていれば対象となります。

途中で引っ越したら？

控除を受けられるのは、実際に住んでいる期間のみです。引っ越した場合、その年で打ち切りになります。

自営業でも使える？

はい。確定申告で所得税を納めていれば対象となります。

 

まとめ

住宅ローン控除は、住宅購入時の大きな節税メリット。 仕組みを正しく理解し、確定申告や年末調整を忘れずに行うことで、家計に大きなプラスとなります。

住宅購入は大きな決断ですが、こうした制度を活用して、少しでもお得に、そして安心して住まいづくりを進めていきましょう。